정부가 2025년까지 서울 32만 가구 등 수도권에 61만 6000가구의 주택을 공급하고 지방 대도시에도 22만 가구의 주택을 확보한다. 서울 32만 가구는 분당 신도시 3개, 강남 3구 아파트 수와 비슷한 규모다. 이를 위해 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업을 추진한다.
정부는 4일 이 같은 내용을 포함한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 이는 역대 최대 수준의 공급 대책이다. 국토교통부가 국민들이 궁금해 할 사항을 질문 답변 형식으로 정리했다.
변창흠 국토부 장관이 4일 정부서울청사에서 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표하고 있다.(사진=국토교통부)
1. 그간 공급이 충분하다고 했는데, 공급대책을 발표하는 이유는?
현 정부 들어 주택 공급은 전국, 수도권, 서울 모두 역대 최고 수준이며 아파트 공급도 동일함
그럼에도 불구하고, 주택공급 확대를 통한 시장 안정을 위해3기 신도시 등 수도권 30만호 공급, 5.6, 8.4 공급대책 등 다양한 주택공급 확대방안을 이미 마련하여 추진 중
다만, 그간 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가*에 대응하기에는 한계가 있는 상황
* 수도권 가구수 증가 (’19→’20e→’21e→’22e): 25.4 → 26.1 → 26.7 → 27.4
※ ’19년 증가비율 지속 시 수도권 주택수 증가 (’19→’20e→’21e→’22e): 31.0 → 24.0 → 26.2 → 25.8
이에 실수요 보호·투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하는 내용의 이번 대책을 발표하게 된 것임
2. 그간 본격적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는?
이미 12.16대책, 5.6, 8.4 공급대책 등을 통해 도심 내 유휴부지를 활용하는 공급방안을 제시한 바 있음
다만, 그간의 공급방안은 국·공유지 활용이 중심적이었으며, 역세권·준공업지역 활용*은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실
* 유휴부지 활용 외에도 역세권 범위 확대(250m→350m) 및 용도지역 상향 지원, 가로주택사업 활성화(5.6), 준공업 지역 제도개선 (12.16), 순환정비사업 도입 (8.4) 등을 병행
이번 대책은 현재의 이례적인 초저금리와 가구 분화 상황에서 시장과열을 안정시키고 도심내 공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책으로 취약계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화하였음
공공 주도의 개발 절차로 사업을 신속히 진행할 수 있으며, 토지주에게 충분한 인센티브를 제공하면서도 개발이익 공유를 통해 세입자·상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등이 가능
3. 민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유는?
정비사업은 도시계획·주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업
그러나 소유주 중심의 ‘조합’ 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용되었음
이로 인해 규제완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단을 마련하지 못하여 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급확대 방안을 마련하지 못한 것임
이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델이 적용되면 투기수요 유입 억제가 가능하며, 사업을 신속히 진행하고 세입자·상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화 가능할 것임
특히, 정비사업만으로는 충분하지 못했던 주택 공급을 확대하기 위해 개발 수단이 부족했던 도심 내 가용부지에 대해서도 공공이 직접 시행자로 나서 대량의 주택이 공급 가능할 것으로 기대
4. 수용방식의 사업 추진은 사유재산에 대한 지나친 침해 아닌지?
우선 공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3, 면적 1/2)을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행
아울러 기존 택지사업은 수용시 동의요건을 따로 규정하지 않았던 것과 달리 도심 내 사업임을 감안, 동의 요건을 도입한 것임
또한, 금번 수용방식의 Fast-track 사업 추진을 원하지 않을 경우에는 기존 방식의 사업 추진도 가능함
도심 내 부담 가능하고 품질 좋은 주택을 신속한 공급하기 위해, 특단의 대책으로 수용방식을 활용하되 정당 보상
먼저, 종전 방식보다 조합원에게 추가수익*을 보장하고, 사업 불확실성**을 줄이는 등 다양한 참여 유인을 제공하고,
* 토지주에게는 기존 기대수익률보다 10∼30%p 높은 추가수익 제공을 보장 ** 조합 방식에 비해 인허가 절차 대폭 간소화(조합 총회 등의 절차 생략)
보상과정에서 사업에 동의한 원주민들에게는 수용에 따른 보상으로 신축주택에 대한 우선공급권을 부여 하고,
* 장래 부담할 신축 아파트값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 차액 납무
사업에 동의하지 않은 원주민, 대책발표 이후 매수자·지분쪼개기 한 자에는 토지보상법의 기준에 따라 현금보상을 실시함
5. 이번 대책 물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요되는 만큼 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌지?
시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대
기존 역대 최고 수준의 공급(’17~’20) 물량에 더해 現 정부 출범 이후 공급대책으로 향후 압도적 공급 물량*이 공급될 예정임
* 현 정부 공급대책 총 수도권 공급 물량(금번 대책 포함) : 181.7만호
주택은 가계자산 중 비중이 높고*, 약 10년 이상** 보유하는 만큼 구매 여부를 중·장기적인 시장상황, 가격 전망 등을 고려하여 결정하며,
* 가계순자산 구성비율(’19년) : (주택) 51% (주택 외 부동산) 25% (금융자산 등) 24% ** 점유형태별 현재주택 평균 거주기간: 평균 7.7년(자가 10.7년, 전세 3.0년)
최근 2~3년간 가격 상승*에 따른 피로도 누적, ‘23년 이후 입주물량 회복**, 향후 경기 회복에 따른 금리 상승 가능성*** 등 고려 시,
* (주택구입부담지수, 서울) ‘09.4Q 150.8 ’17.3Q 110.3 ‘19.3Q 123.6 ’20.3Q 144.5
** (향후 공급전망, 전국) (‘21e) 46.0 (’22e) 48.7 (‘23~’28) 53.1 ※금번대책 미반영
*** 우리나라는 2000년대 들어서 미국發 금리 조정 5번 시행
공급방안에 대한 신뢰가 형성되면 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가 상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대
또한, 국내 GDP 및 글로벌 금융위기 시기 미국을 초과하는 現 가계부채 수준*과 세계 3위의 증가세**를 고려 시 가계부채 위험도 높음***
* ’20.3분기 한국 GDP 대비 가계부채 비율 : 101.1% (미국 ’08.3월 98.6%, 역대 최고)
** GDP 대비 가계부채 증가율(’15.4Q∼’20.2Q, BIS 43개국 조사) : 중국 20.2%, 홍콩 18.4%, 한국 15.5% *** IMF(’20.9) : 한국은 금리 2% 인상 시 위험 가계채무가 GDP 13.7% → 17%(326조원)로 증가
아울러, 금번 대책을 통해 단기 공급이 가능한 비주거 리모델링, 신축 매입약정 등도 추가 확보한 만큼, 후속조치에 만전을 기하겠음
불필요한 건축·도시규제 완화를 통해 단기 공급 가능한 연립, 다세대 등 비아파트 공급 여건도 개선될 것으로 기대
6. 개발 사업으로 인해 집값 상승이 우려되는데?
도심 우수 입지에 충분한 공급이 지속된다는 신뢰가 형성된다면 매수세 완화 및 가격안정 기대
이번 대책에서만 서울 32만호, 전국 83만호가 신규공급되며 3기 신도시 등 기존 공급계획 등을 포함시 수도권에만 현재 서울주택 재고의 절반 수준의 압도적 물량이 공급될 예정
또한, 기존 방식과 달리, 개발이익(토지주 보장분 제외)은 생활SOC 조성 등 공익사업 투입을 전제로 추진하므로, 투기 가능성은 낮음
개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있으나 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 미 부여하고 현금청산할 계획임
아울러, 시장 상황을 면밀히 모니터링하여 과열 우려 시에는 토지거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것임
7. 다수 개발사업의 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중되지 않을지?
(제도 초기) 사업지별 이주시기를 조정하고, 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비. 사업지 인근 매입임대와 3기 신도시·공공택지 내 공공임대주택을 임시 거주지로 제공
* 사례: 성남시 재개발, 판교·위례 신도시 내 5.9천호 활용하여 순환정비 시행 * ’23∼’26년 도심(매임입대 등)·수도권 공공택지에 공급되는 공공임대주택은 총 18.3만호로 연간 3.5∼5.0만호 규모
아울러, 비주거 리모델링, 매입임대 확대 등을 통해 단기간에 주택 공급을 확충하고, 일부를 임시 거주지로 활용
또한, 금년 중 11.19 전세대책과 금번 공급대책에 따른 단기 공급물량 중 상당 수가 공급될 예정
(제도 정착기) 新 개발사업간 순차연계 통한 임시 거주지 마련. 제도초기 역세권 개발, 정비사업 등을 통해 건설 된 공공임대·공공자가 중 일부를 후행 사업의 임시거주지로 활용
8. 도심 내 공급물량의 실현 가능성을 높이기 위한 토지주의 동의를 촉진할 방안은?
이번 대책을 통한 물량의 50% 이상은 정비사업 및 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등의 도심 내 가용부지 활용을 통해 공급
정비사업은 종전 방식보다 조합원에게 추가수익*을 보장하고, 사업 불확실성**을 줄이는 등 다양한 참여 유인 방안 포함
* 토지주에게는 기존 기대수익률보다 10∼30%p(예시) 높은 추가수익 제공을 보장 ** 조합 방식에 비해 인허가 절차 대폭 간소화(조합 총회 등의 절차 생략)
비정비사업은 국가 및 공기업 주도로 이주대책 등 취약계층에 대한 충분한 보호대책* 마련, 도시·건축규제 완화 등을 통해 실질적으로 작동 가능한 사업체계를 마련하였음
* 세입자 등에게는 이주비·영업보상 및 임시영업시설 제공 등을 통한 계속영업 지원, 건설기간∼건설 후까지 공공임대·공공자가 공급을 통해 재정착 지원
종전 방식보다 주민에게 더 많은 인센티브를 제공하고, 사업속도도 빨라져 토지주의 참여유인이 충분할 것으로 기대
9. 조합원, 토지소유주에게 주어지는 혜택은?
① 조합원·토지주에게는 조합방식 등으로 사업을 추진할 때보다 10∼30%p(예시) 높은 수익률*을 보장하고 신규 주택도 우선공급**
* 현재 지구단위계획 등 도시계획 수준을 기초로 자력개발 시 수익률 산정 ** 토지가 장래 부담할 신축 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식(우선공급을 희망하지 않을 경우 현금으로 보상)
② 도시·건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세, 시공 브랜드 선정권한 부여 등의 다양한 혜택들이 토지주에게 부여
③ 신속한 인허가와 과감한 인센티브를 통해 사업속도와 사업성을 높이고, 평균 13년 이상 소요되는 기존 정비사업 방식의 경우 ‘공공 직접시행 정비사업’을 통해 이주까지 5년 이내로 단축
④ 종래의 관리처분방식이 아닌 기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여 받은 후, 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납 방식을 도입
⑤ 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출지원 등 특수상황 토지소유자에 대해 맞춤형 지원방안을 마련
⑥ 상기 내용은 주민들이 희망하는 경우에만 적용되며 공공이 협의 없이 직접 사업경계를 그리고 수용하는 방식은 적용되지 않음
* 동의요건 : (도심공공주택) 토지주 2/3동의 (공공 직접정비) 조합원 2/3동의 등
10. 규제완화로 개발이익이 사유화되는 것은 아닌지?
개발이익은 토지등소유자에게 적정한 수익(예시 : 기존 기대수익률 + 10~30%p)을 보장하고, 나머지 부분은 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활SOC 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자 하게 됨
* 공공분양(토지주 우선공급 포함) 70∼80% + 공공임대·공공자가 20∼30%
토지 등 소유자로 구성된 조합이 사업시행자가 되어 개발이익을 독점하는 기존의 정비사업과는 사업방식이 다름
다만, 사업시행자는 토지등 소유자의 동의를 합리적으로 이끌어 내기 위해 일정 수준(예시 : 기존 대비 10%~30%)의 추가수익은 보장
또한, 공공이 민간과 공동으로 시행하는 경우에도 민간 출자비율 제한, 수익률(IRR) 제한 등을 통해 민간사업자는 제한된 수익만 허용
11. 민간 건설사, 디벨로퍼 등은 어떤 역할을 담당하고, 사업 참여 기회가 제공되는지?
금번 대책에 따라 압도적 물량의 주택이 공급될 예정이므로 민간 건설사와 디벨로퍼의 사업기회가 확대됨. 아울러, 종전의 공공주도 사업과 달리 이번 대책에는 다양한 민간참여 방안을 포함하였음
민간기업은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여 사업을 제안할 수 있으며, 설계·시공에 참여(민관협업)할 수 있고 일부사업(도심공공주택 복합사업&소규모 정비)에서는 민간기업이 직접 공동출자 또는 사업비 부담 등을 통해 공동시행하는 방식도 추진
※ 민간 사업자 참여 방안
▶ (공동시행) 공공과 민간이 공동으로 시행하되, 민간 출자비율·수익률에 한도를 두어 과도한 수익이 발생하지 않도록 조절(공동출자 or 협약방식) ▶ (협업방식) 공공이 사업을 시행하고, 민간업체가 설계·시공에 참여
특히, 새로 도입되는 소규모 재개발, 소규모 주택정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행되는 만큼, 앞으로 활발한 민간 참여가 기대
최대한 이른 시일 내에 조합, 시행사, 시공사, 지자체, 주민 등 대상으로 다양한 언택트 설명회를 개최할 예정
※ 新사업별 사업시행 방식
① (공공 직접시행 정비사업) 공공단독(민관협력)
② (도심 공공주택 복합사업) 공공단독(민관협력), 민관공동,
③ (소규모 정비사업) 공공단독(민관협력),민관공동, 민간단독
12. 공공주도 개발 사업에 따라 강화되는 원주민 및 세입자 보호 방안은?
토지소유자에게 신축 아파트 우선공급권 부여하여 재정착 유도. 토지주에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 신축 아파트값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식(양도세 비과세) 도입
* 이때, 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다도 10∼30%p 높은 수익률(예시)을 보장
특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원. 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출지원 등
<특수상황 토지소유자 지원 방안>
① (부담능력 없는 실거주자) 추가 비용없이 신축 아파트에 입주하는 이익공유형 환매조건부 주택(공공자가주택) 또는 新수익공유형 모기지 공급
- (이익공유형) 분양가격 일부 지불하고 소유권 확보, 처분(LH등에게만 처분可) 시 손익 분담 - (新모기지) 기금융자를 받고, 대출 평균잔액 비중에 따라 처분이익을 공유(토지등소유자 전용)
② (전세금 반환 여력이 없는 집주인) 요건* 충족 시 전세금 반환 대출이 가능한 보증 상품(HUG) 지원
* 다가구 1주택자 또는 동일지번 다세대 소유자 등으로 제한하는 방안 검토
③ (월세수입 의존 고령자) 다가구 임대수입으로 생계를 유지하는 등 특별한 사정이 있는 고령자는 일정금액의 정기배당을 받을 수 있는 리츠 주식 취득기회 부여
④ (실경영 상가·공장주) 상가·산업시설 신축시 실경영 상가·공장주 수요에 맞춰 시설 비율 결정
- 특히, 지역 변경이 가능한 공장주의 경우 수도권 신규택지 내 이주도 지원
세입자·영세상인 지원 강화
세입자에게는 이주비 지원, 건설기간 동안 인근 공공임대주택 안내, 건설 후 공급되는 공공임대 및 공공자가주택 공급. 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트·상가 재정착도 지원
13. 공공임대주택 공급이 후퇴한다는 우려가 있는데?
공공임대주택은 주거권 보장을 위한 정부의 핵심 정책으로, 서민이 주거불안에 노출되지 않고 저렴하게 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 사회의 주거안전망 구축이라는 중요한 역할을 수행 함
주거복지로드맵에 따른 공공임대 공급정책은 안정적인 주거권 보장을 위해 차질 없이 추진 중임
금번 대책은 시장에 내 집 마련을 원하는 수요자가 많은 점을 감안하여 공공분양이 중심이나, 공공임대주택도 공공자가주택과 혼합 공급 예정
특히, 도시규제 완화를 통해 추가되는 용적률을 통해 종전 세대수 대비 1.5배(재개발은 1.3배) 주택수 증가를 보장하여, 임대주택 공급 총량은 기존 공급방식 대비 증가 전망
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