[내년 시행 ‘상가 임대차보호법’]임차 5년보장… 1년단위 갱신가능

최근 국세청이 내년 1월1일부로 예정된 ‘상가건물임대차보호법’ 시행을 앞두고 임대료를 부당 인상한 건물소유주들에 대해 강력한 세무조사를 실시키로 함에 따라 이 법의 내용에 대해 세간의 관심이 쏠리고 있다.

영세상 권리 법으로 보호

상가건물임대차보호법은 지금가지 법망의 사각지대에 놓였던 영세 상인들의 최소한의 권리를 보장하는 법으로, 5년동안 임차인이 마음놓고 생업에 종사할 수 있게 했으며, 임대료도 주택처럼 대통령령이 정하는 범위 내에서만 인상이 가능토록 했다. 또 이 법은 임차인에게 최우선 변제권을 인정해 건물주가 부도가 나도 경매가액의 1/3 범위안에서 보증금을 찾을 수 있게 했다.

그러나 임대로 인상이 제약 등을 우려하거나 임대료를 5년간 전혀 인상할 수 없는 것으로 법규정을 오해한 일부 건물소유자들이 최근 임대료를 급격히 인상하고 있어 사회적 문제가 되고 있는 실정이다.

내년 1월1일부터 시행되는 상가건물 임대차보호법의 주요 내용과 궁금증을 문답풀이로 정리했다.

◆상가건물임대차보호법
△임차인의 대항력=이 법은 임대인이 상가건물을 임의로 매도하거나 담보로 제공함으로써 나타날 수 있는 손해로부터 임차인을 보호하기 위해 대항력을 보장하고 있다. 즉 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대해서는 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해서도 임대차의 효력을 가질 수 있게 했다.

△임대기간 보장=이 법은 또 임대차 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정했을 경우에도 임대차 기간을 1년으로 보도록 하고 있다. 하지만 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 갱신요구에 대하여 임대차기간이 5년을 넘지 않은 범위에서는 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 함으로써 임대차기간을 사실상 5년간을 보장했다. 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고 단기간내에 명도(건물 등을 남에 넘겨주는 것) 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해서다.

△임대료 인상 제한=건물소유주는 임대료 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적정하지 않다고 판단되면 그 증감을 청구할 수 있다.

그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 일정비율을 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 하지 못하도록 함으로써 과다인상을 막을 수 있게 됐다.

△우선변제권 확보=임차인이 임차건물에 대해 보증금반환 청구소송이 확정판결 등에 근거해 경매를 신청하는 경우에는 건물을 명도하지 않고도 집행할 수 있으며, 건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 우선적으로 변제 받을 권리가 있다.

또 대통령령으로 정한 일정한 소액보증금은 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

△임대인의 권리보장=법으로 보장된 임대차 보장기간은 5년이지만 최소1년 단위로 계약을 갱신할 수 있도록 하고 있다. 또 임대료도 매년 시행령에서 정한 범위 내에서 인상이 가능하게 법률로 못받고 있다.

이와 함께 월세 3회 연체, 임차인 허위 등 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인 동의없이 전대한 경우, 임차인이 고의 및 중대한 과실로 파손한 경우 등 8가지에 해당되는 경우에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 등 건물주를 위한 보호장치도 마련했다.