종부세는 공평과세…흔들기 더이상 안 통한다

국세청이 올해 종합부동산세 신고 대상자에게 안내문을 발송했다. 지난 2005년 종합부동산세가 처음 시행된 이후 오는 12월1일부터 17일까지 세 번째 신고·납부기간을 앞두고 있다.

지난 2년간의 제도 시행을 거치면서 종부세가 어느 정도 안정적인 자리를 잡아가고 있는 것으로 평가되고 있지만, 일부 언론은 여전히 해묵은 주장으로 ‘조세마찰’을 끄집어내려 하고 있다.

30일자 동아일보는 “종합부동산세 대상자와 세액이 매년 가파르게 증가하면서 ‘징벌적 세금’을 무는 1가구 1주택 소유자의 불만이 커지고 있다”고 보도했다. 한국경제는 “전국적으로 집값이 하락해온 점을 감안하면 올해 주택분 종부세 납부 대상자들의 대부분은 ‘시세는 내렸는데도 세금은 더 내야 하는’ 처지가 된 셈”이라고 주장했다.

이 같은 주장은 종부세 첫 시행 때부터 이어져왔다. 당시에는 마치 대한민국 국민 전체가 종부세를 내야 하는 것처럼 호들갑을 떨며 ‘세금폭탄’이라는 자극적 용어까지 만들어내기도 했다.

하지만, 종부세는 주택의 경우 공시가격 6억원(시가 7억5000만원)을 초과하는 세대에만 부과되는 것으로, 실제 전체 가구 가운데 종부세 부담을 지는 사람은 2% 정도로 극히 소수에 불과하다.


또 종부세는 수억원짜리 고가 아파트의 세금이 중형 자동차 세금보다 턱없이 낮은 불합리한 세제를 정상화하고, 집값 안정과 투기억제 등 부동산시장 안정을 위해 보유세는 무겁게 하고 거래세는 가볍게 해야 한다는 오랜 요구와 사회적 합의에 의해 도입된 것이다.

재산 보유에 합당한 세금부담을 하는 합리적이고 정상적인 시스템인 동시에 불필요한 부동산 보유심리를 억제해 부동산 가격을 안정시키는 효과까지 있다. 이제 정착단계에 접어든 종부세를 빈약한 근거로 수술대 위에 올려야 한다는 주장은 가까스로 안정을 되찾아가고 있는 부동산시장을 또 다시 혼란에 빠뜨리고 투기의 장으로 만들 위험성이 높다. 그 피해는 서민·중산층에 돌아가게 된다.

종부세에 대한 과장된 주장과 이에 대한 진실을 정리해 본다.

■ ‘세금폭탄’ 주장은 비방폭탄

올해 주택분 종부세를 납부할 것으로 예상되는 개인은 약 37만9000세대이다. 이는 올해 우리나라 전국 1855만 세대의 2% 정도로, 대부분의 국민은 종합부동산세 부담과 관계가 없다. 또 전국 1855만 세대 중 52%를 차지하는 주택을 보유한 세대(971만세대) 중에서도 3.9%만이 종부세를 부담한다.

종부세 2%만 해당, 다주택자·고가주택 보유자가 주로 부담

종부세는 다주택 보유자나 고가주택보유자가 주로 부담한다. 전체 국민 중 소수를 차지하는 종부세 부담자의 61.3%는 2주택 이상 다주택 보유자다. 이들 23만2000 다주택 보유세대가 전체 종부세액의 71.6%를 부담하고 있으며, 이들이 보유한 주택은 97만7000가구로, 전체 종부세 대상 주택 112만4000가구의 86.9%를 차지하고 있다. 종부세 대상이 되는 주택 10채 가운데 9채는 다주택 보유자가 소유하고 있는 셈이다.

이 같은 현상은 종부세 대상자 중에서도 보유주택의 가격이 높을수록 더욱 두드러지게 나타나고 있어, 공시가격 16억원 초과자의 경우 80% 이상이 다주택자인 것으로 나타나고 있다.

결국 우리 국민 전체가 종부세로 인해 고통 받고 있다는 식의 언론보도는 우리 국민 중 소수를 차지하는 고가 주택 소유자, 다주택 소유자의 문제를 확대해 주장하는 것에 불과하다.

이들 종부세 납부 대상자들이 낼 세액 부담도 세금폭탄이라고 할만한 정도는 아니다. 올해 종부세 대상자 가운데 37.4%는 100만원 이하, 68.7%는 300만원 이하의 종부세만 부담한다. 특히 전체 종부세 대상자의 58.8%를 차지하는 공시가격 9억원 이하 주택 보유자의 경우에는 종부세액이 평균 78만7000원 정도로, 대다수는 낮은 수준의 보유세를 부담하고 있다.


선진국과 비교한 보유세 부담비율도 낮은 수준이다. 우리나라의 경우 종부세 대상자가 부담하는 보유세(재산세+종부세)의 공시가격 대비 실효세율은 0.7%로 공시가격이 주택 시간의 80% 수준에서 결정되는 것을 고려하면 시가에 대비한 실효세율은 고작 0.5%이다. 이는 미국(1.5%), 일본(1.0%) 등 선진국의 보유세와 비교했을 때 절반에도 미치지 못하는 수준이다.

현재 종부세가 그리 높지 않은 수준임은 1년간 상승한 집값과 늘어난 종부세 부담을 비교해 보더라도 쉽게 알 수 있다. 지난해 공시가격이 6억6400만이던 대치동 은마아파트 102.5㎡의 올해 공시가격은 9억8400만원으로 1년 만에 3억2000만원이나 증가했지만, 종부세 증가액은 160만원, 재산세를 포함한 전체 보유세 증가액은 373만 정도로 집값 증가액의 200분의 1, 86분의 1 수준에 불과하다.

■ 10억원 아파트 한 채 vs 4억원짜리 아파트 두 채

일부에서는 1세대 1주택자 또는 장기보유자, 고령자 등에 대해서 종부세를 부과하는 것은 이들이 투기목적을 가지지 않은 보유자이기 때문에 부적절하다고 주장한다.

그러나 종부세가 부동산의 보유에 따른 사회적 편익의 대가로서의 성격을 가지는 보유세라는 사실을 고려하면, 1세대 1주택자 역시, 당해 주택이 사회적 인프라로부터 얻는 편익에 대해 대가를 지불해야 한다는 측면에서는 다주택 소유자와 차이를 가지지 않는다.

보유한 부동산 가격에 비례해 과세하는 것이 ‘응능부담의 원칙’ 및 ‘응익부담의 원칙’에 가장 적합한 과세형태이며, 만일 부동산 가격이 상승해 과세표준이 상승한다면 이는 담세력의 증가로 평가돼 그 가액에 맞게 과세돼야 하는 것이지, 1세대 1주택이라서 경감의 대상이 돼야 한다는 주장은 타당성이 없다.

1주택자에 대해 종부세를 경감·면제할 경우 10억원 짜리 주택 1채를 보유한 사람은 종부세 대상에서 제외되면서도, 4억원 짜리 주택 2채를 보유한 사람은 종부세 대상이 되는 등의 불형평 문제가 발생하게 된다.

1주택자 종부세 완화할 경우 집값 상승 우려있어

또 보유세 수준을 정상화해 불필요한 주택 보유 수요를 억제해야 할 필요성은 다주택자에 국한되는 것이 아니다. 우선, 현재 전국의 주택보유 세대의 75.8%가 1세대 1주택인 상황에서, 1주택에 한해 종부세를 경감할 경우, 고가주택에 대한 투기 수요가 급증해 이에 따른 집값 상승이 이어질 수 있음은 충분히 예상할 수 있다.

1세대 1주택자라고 하여 모두 ‘실수요자’라고 말하기도 어렵다. 서울시 외곽의 시설이 좋은 임대주택에 거주하면서, 투기 목적으로 고가인 강남의 재건축 아파트 1채를 사서 보유하면서 전세를 주는 경우에도 1세대 1주택자의 범주에 포함이 된다. 강남의 재건축 아파트는 사실 거주하는 데는 매우 불편해 재건축 아파트의 실소유주 중 상당수가 외지에서 거주하고 있는 것이 현실이다. 이러한 경우까지도 실수요자로서 종합부동산세 과세대상에서 배제하는 것은 곤란하다.

종부세는 소득 아닌 부동산만 기준으로 판단하는 게 합리적

일각에서는 현금소득이 적은 고령자에 한해 종합부동산세 납부를 납세자가 당해 부동산을 양도하거나, 사망해 상속할 때까지 유예하자고 주장하기도 한다. 당장에 납부할 현금소득이 적은 계층에 대해 납부유예를 해주는 것은 어찌 보면 ‘온정적이고 타당한’ 혜택이라고 보이기도 한다.

그러나 이는 실제 실현가능성과 실효성을 따져보지 않은 주장이다. 무엇보다도 납부유예된 세금을 짧게는 20년, 길게는 30년간 관리하는 매우 어려울 뿐만 아니라 비용이 많이 소요되는 일이다. 더구나, 장기간 유예 후 종부세 누적액과 이자상당의 가산금, 주택의 양도나 상속에 따른 양도세, 상속세를 한꺼번에 부담해야 하는 문제가 있어 납세자의 입장에서도 큰 혜택이라 볼 수 없다.

당장 현금소득이 없는 고령자라고 하더라도 은행예금, 주식 등 다른 현금성 자산을 많이 가지고 있을 수 있어 개개인의 담세능력이 없다고 단정할 수도 없다. 그렇기 때문에 종부세의 담세력은 과세대상 부동산만을 기준으로 판단하는 것이 합리적이고 타당하다.

이 같이 1세대 1주택 고령자 등에 대해서도 동일하게 종부세를 과세할 필요가 있을 뿐 아니라, 이러한 과세대상자의 비율 역시 전체 종부세 대상자 중 극히 일부에 불과함에도 불구하고 일부 언론 등에서 이들을 언급하며 종부세에 본질적으로 큰 문제가 있는 것처럼 지적하는 것은 적절하지 않다.

■ 부동산 안정되면 종부세도 낮아질 수 있다

종부세 부담수준이 여전히 매우 낮은 수준임에도 불구하고 세부담이 급증하는 것처럼 보이는 것은 과거 우리나라 보유세 실효세율이 비정상적인 수준으로 지나치게 낮았기 때문이다.

보유세제 전면 개편전인 2003년의 경우, 가격이 1600만원인 중형승용차(2000cc)의 연간 자동차세 부담이 52만원인 데 비해, 서울 강남에 소재한 시가 8억5000만원인 45평형 아파트에 대한 연간 보유세 부담이 이와 유사한 54만원 수준에 불과했다. 이처럼 불합리했던 제도를 정상화하기 위해서는 과표를 시가에 가깝도록 조정하고, 세율을 상향조정하는 과정을 거쳐야 하기 때문에 어느 정도의 세부담 증가는 피할 수 없는 문제이다.

종부세 부담 늘어난 건 집값이 많이 올랐기 때문

정부는 이러한 제도 정상화의 과정에서 보유세 부담이 지나치게 급증하지 않으면서 과세표준이 시가에 점진적으로 가까워지도록 하기 위해 과표적용률을 단계적으로 상향조정하고 있다. 주택과 종합합산토지의 경우 매년 10%p씩 상향조정해 2009년에 100%에 도달하도록, 별도합산토지의 경우 매년 5%p씩 과표적용률을 상향조정해 2017년에 100%에 도달하도록 하고 있다.


올해 종부세 부담이 지난해에 비해 늘어난 주요한 이유는 지난해 부동산가격이 많이 올랐기 때문이다. 보유세는 재산가액에 따라 부과하는 세금이기 때문에, 주택 가격이 상승하는 경우 세부담이 증가하게 된다. 반대로 부동산 가격이 안정되거나 떨어지면 그에 따른 세금도 줄어든다.

따라서 과표적용률 상향조정이 끝나는 2009년 이후(별도합산토지는 15년 이후)에는 주택가격의 안정화되면 종부세 대상자와 보유세 부담액 모두 낮아지게 된다.

또 과표적용률이 상향조정된다고 해서 종부세 대상자가 확대되는 것도 아니다. 과표적용률은 공시가격 6억원 이상인 사람만을 대상으로 적용하기 때문이다. 다시 말해 과표적용률의 상향조정은 보유주택의 공시가격 6억원 이상인 고가 주택인 경우에 대해서만 영향을 미치는 것이다.

일부에서는 올해 집값이 많이 내렸는데도 종부세 부담이 증가했다며 올해 하락한 부동산 가격만큼 종부세를 내려야 한다는 주장도 있다.

그러나 종부세는 재산세와 같이 매년 1월1일의 시가를 기준으로 산정된 공시가격을 과세표준으로 해 그해 12월에 과세하는 것이기 때문에, 1월1일 이후 집값이 하락했다고 해서 종부세를 재조정할 수는 없다. 지난해 1월1일 이후 집값이 많이 올랐음에도 불구하고 가격이 오르기 전 공시가격을 과세표준으로 종부세를 부과한 것도 같은 이치이다.

올해 내린 집값은 내년에 반영…세부담 줄어들 수도 있어

물론 매년 1월1일 가격을 기준으로 그해 12월에 세금을 납부하게 됨에 따른 시간차가 그 간의 가격변동을 반영하지 못한다는 문제가 있는 것은 사실이다. 그러나 현실적으로 전국의 공동주택과 표준주택, 표준지의 시가를 조사하고 이의신청 등을 거쳐 공시가격을 확정하는 데 반년(1~6월)이 걸리고 이 공시가격을 바탕으로 재산세를 부과하고 이어 종부세를 신고하는 데 11개월의 시간이 소요되기 때문에, 물리적으로 주택가격 변동에 맞춰 종부세를 재조정하는 것은 사실상 불가능하다.

특히 올해 종부세의 과세표준에 지난해의 집값 상승이 반영됐듯이 내년에는 올해 하락한 집값이 반영돼 종부세가 산정되기 때문에, 1년이라는 시간차만 있을 뿐 과세표준에 없는 종부세 부담액이 포함되거나 하지는 않는다.

국세청에 따르면, 내년도 과표적용률이 10%포인트 상승하더라도 공시가격이 4.3~7.8% 하락할 경우 세부담은 늘지 않으며, 그 이상 하락할 경우에는 세부담이 올해보다 줄어들 수 있다고 전망했다.