"집값 거품 빠져도 일본식 복합불황 없다"

최근 정부가 서울 강남 등 일부 지역의 집값 거품 경보음을 울리자 거품 붕괴에 따른 경기침체, 금융부실 등을 우려하는 목소리가 있다. 하지만 전문가들은 그동안 정부가 금융회사의 리스크관리를 꾸준히 해온데다 집값 거품현상도 일부 지역에 국한돼 있어 거품 붕괴에 따른 부작용이 우려만큼 크지 않다는 분석을 내놓고 있다.

금융연구원 신용상 거시경제팀장은 “현재 여러 상황을 고려할 때 서울 강남 등 이른바 ‘버블세븐’지역의 집값이 20∼30% 가량 떨어지더라도 일본식의 복합불황이 닥칠 가능성은 거의 없다”고 전망했다.

◆ 금융권 부실가능성 거의 없어

최근 일부에서 제기되는 우려 중 하나는 집값 거품이 일시에 빠질 경우 주택담보대출을 매개로 부동산시장과 연결된 금융권이 부실해질 수 있다는 시나리오다.

이 시나리오는 과거 일본의 경우에 비춰 우선 거품이 잔뜩 낀 집값이 담보가치 이하로 급락하게 되면 금융회사들은 담보가액 부족분만큼 일시 상환을 요구하거나 여의치 않을 경우 강제경매를 집행하게 된다는 것. 또 문제는 집값 하락기 때 금융회사들이 부실을 차단하기 위해 경쟁적으로 대출회수에 나서게 되면 매물이 늘면서 2차 집값 하락이 일어나 결국 금융권 전체가 부실해질 수 있다는 우려다.

최근 정부의 잇단 '버블 경고' 이후 아파트 매도 호가 상승세가 주춤하면서 일부 재건축단지를 중심으로 급매물이 나오고 있다.

일본이 버블 붕괴로 인해 훗카이도타쿠쇼쿠은행(1997년 11월), 니혼쵸키신용은행(1998년 10월) 등 대형 은행들이 연이어 파산하는 최악의 금융위기를 겪은 일은 잘 알려진 사실이다. 당시 일본은 1986년∼1991년 6대도시 평균지가가 3.07배 상승하는 등 부동산가격이 큰 폭으로 뛰자 금융회사의 주택담보인정비율(LTV)이 100%를 넘을 정도로 경쟁적으로 대출에 나서면서 버블 붕괴의 피해도 컸다.

그러나 한국의 경우는 은행권의 LTV가 지난해 말 현재 52.1%에 불과해 집값 하락에 따른 은행 부실화 가능성은 작다는 분석이다. 특히 집값 상승이 뚜렷한 투기지역의 경우 LTV 규제를 더욱 엄격히 적용, 집값 급락에 따른 영향을 사전에 차단하고 있다. 현재 투기지역 LTV는 △은행·보험사 40% △상호저축은행 60% △신협 70% △농협 등 상호금융 50% 등이다.

또 지난 3·30 추가대책에서 투기지역 내 6억 원 초과 주택을 새로 살 때는 종전 LTV 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용, 신규 대출 취급 시 소득과 부채를 감안하도록 대출규정을 더욱 강화했다.

이와 관련 김중회 금융감독원 부원장은 지난 23일 라디오 시사프로에 출연, "산술적으로 계산하면 주택 가격이 50% 떨어져도 금융기관이 담보비율을 충분히 유지할 수 있으며 부실자산을 일시에 떨어낼 수 있는 충당금도 현재 130% 이상 쌓고 있다"고 밝혔다.

일부에서는 비교적 LTV가 높고, 후순위담보가 많은 제2금융권이 버블붕괴의 직격탄을 맞을 것으로 경고하고 있다. 하지만 전체 주택담보대출시장에서 제2금융권이 차지하는 비중은 9%에 불과해 제2금융권의 부실이 전체 금융시장 부실로 이어질 가능성은 크지 않을 것으로 분석된다.

지난 3월 말 현재 주택담보대출 잔액은 210조 8,000억 원이다. 이중 은행이 전체의 91.3%(192조 4,000억원)로 대부분을 차지하고, 보험사와 저축은행의 비중은 각각 6.5%, 2.2% 등이다.

금융연구원 신용상 거시경제팀장은 “LTV규제와 제2금융권 현황, LTV상향조정 등 미시정책 활용 가능성 등을 종합적으로 감안할 경우 집값 급락에 따른 금융부실의 가능성은 거의 없다”고 잘라 말했다.

◆ 급격한 소비 위축 없을 것

버블 붕괴에 따른 재앙의 또 다른 시나리오는 소위 역(逆) '자산효과(wealth effect)’에 따른 경기침체 우려다.

집값이 급락하면 역 자산효과로 인해 씀씀이를 줄임으로써 소비가 위축되고, 이는 다시 기업의 매출감소 및 수익성 악화로 이어져 결국 경기가 침체한다는 것이다. 특히 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 높은데다 최근 금융자산 대비 부채비율이 사상 처음으로 50%를 넘은 상황에서 버블 붕괴는 가계부실 심화와 개인파산 증가 등으로 이어질 수 있다는 우려다.

그러나 집값 급락으로 가계의 대출상환 압력이 커질 경우 금융당국이 일시적으로 LTV를 상향조정하는 미시조정만으로 금융권의 갑작스런 대출회수에 따른 개인파산의 위험을 낮출 수 있다.

특히 서울 강남 등 버블세븐 지역의 경우 그동안 실제 거래없이 대부분 호가 위주로 가격이 올랐기 때문에 호가 하락에 따른 ‘역 자산효과’는 그다지 크지 않다는 것이 전문가들의 일반적인 분석이다.

신 거시경제팀장은 “실제 거래가 이뤄지면서 집값이 올랐다가 갑자기 가격이 내리면 은행대출을 받아 주택을 매입한 사람은 대출상환 압력 때문에 소비를 줄이는 역 자산효과가 나타날 수 있다”며 “그러나 버블세븐 지역은 대부분 호가 위주로 강세였기 때문에 단순히 호가가 빠지는 것만으로 급격히 소비가 위축되는 상황은 벌어지지 않을 것”이라고 말했다.

특히 정부가 지목한 거품 해소 지역이 서울 강남 등 극히 일부 지역에 국한된 점도 집값 급락이 전체적인 경기 침체로 확대되지 않을 것이라는 전망을 뒷받침한다.

최근 국민은행 주택가격동향조사에 따르면 전국 142개 시·군·구 중 10·29대책 이후 집값이 30% 이상 오른 곳은 모두 9곳이다. 여기에는 분당(52.9%), 용인(수지구 49.3%), 강남(30.1%), 서초(39.05), 송파(32.5%), 양천(33.1%), 평촌(31.5%) 등 버블세븐 외에 용산구(34.55), 과천(33.1%) 등이 포함된다.

집값 거품현상은 일부 지역에 국한되며, 이들 지역의 집값을 2003년 10·29대책 이전 수준으로 되돌릴 경우 하락 폭은 20∼30%가 될 것이라는 것이 정부의 판단이다.

재정경제부 조원동 경제정책국장은 “2주택자 양도세 강화, 종부세 등 각종 세금정책의 대상은 전국 아파트가 아니라 서울 강남 등 버블지역에 한정된다”며 “각종 대책에 따른 집값 하락도 전국적 현상이 아니라 이들 버블지역을 중심으로 본격화될 것”이라고 말했다.

이와 관련 동부증권 이선일 연구원은 최근 건설업종 보고서를 통해 “집값 거품은 특정지역에 국한된 문제이기 때문에 건설업체에 미치는 영향은 무의미할 뿐 아니라 그 충격도 매우 제한적인 것에 불과할 것”이라고 말했다.

◆ 정부, 선제적 대응책 마련



과거 일본의 거품붕괴 사례가 한국의 시나리오가 될 수 없는 결정적인 이유는 집값 거품을 다루는 양국 정부의 대응이 전혀 다르기 때문이다.

일본이 1991년 버블 붕괴 후 10년 동안 3차례(1993년, 98년, 2001년 등)의 마이너스 성장을 기록하며 잃어버린 10년을 보낸 결정적인 배경에는 일본 정부의 정책실패가 자리하고 있다.

일본 정부는 1985년 플라자합의 이후 성장률 회복을 위해 급격한 금리인하(1986년 1월∼1987년 2월까지 2%포인트 인하)를 단행했지만 버블이 더욱 심화되자 다시 1989년 5월 2.5%였던 금리를 단 15개월 만인 1990년 8월까지 6%까지 급상승시킴으로써 장기불황의 원인을 제공했다.
또 1989년 소비세 도입 등 민간의 조세부담을 늘리는 재정정책으로 회복세인 경기를 악화시키는 한편 공공자금 투입에 의한 금융회사 구제 등 금융회사 구조조정 시기를 놓침으로써 대형 은행 등이 파산하는 금융위기를 맞기도 했다.

반면 우리 정부는 8·31 부동산 정책, 3·30 추가대책 등을 통해 투기적 요인으로 급격하게 오른 집값 거품이 한꺼번에 터지는 사태에 선제적으로 대응해왔다.

특히 집값이 떨어지거나 금리가 오를 경우 가계채무 부담이 늘어날 것이라는 경고를 시장에 꾸준히 내보냈고, 실질적으로 이러한 위험을 줄이기 위해 제도적으로 LTV 및 DTI규제 등을 강화해 왔다.

지난 19일에는 국내 은행장들이 모여 그동안 은행 간 과당경쟁으로 주택담보대출이 증가한 것이 부동산시장 불안의 불씨를 제공한 만큼 대출 확대를 자제할 필요가 있다는 점에 인식을 같이 했다.

재경부 관계자는 “정부는 주택금융시장의 동향과 은행들의 대출행태 등을 면밀히 모니터링, 점검하고 있으며, 필요하면 선제적인 대응방안을 강구할 계획이기 때문에 일본과 같은 버블붕괴 우려는 기우에 불과하다”고 말했다.