‘갭투기·깡통전세’ 사기 피하려면 이렇게!

2022.08.17 국토교통부

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전세피해 짚어보고, 전세사기 잡아보고!

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전세 계약은 나날이 늘고 있지만, ‘갭투자’, ‘법령 악용’, ‘체납사실 미 고지’ 등 제도의 허점을 노린 전세사기 역시 날로 늘어가면서 심각한 사회문제로 대두되고 있습니다.

세입자가 돌려받지 못한 전세보증금이 지난달 872억 원을 기록하며 역대 최대 액수를 초과했는데요. 이는 심각한 수준이며, 각별한 주의가 필요합니다.

전세사기 유형과 예방법에 대해 알아볼까요?

◆ 전세사기 유형
1. 갭 투기
# 서울 강서구에서 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통 주택 최소 524채를 매입하였는데, 전세 계약 만기 시점에 보증금 반환을 하지 못한 사건으로 대규모 미반환 사태 사례

갭 투기는 매매가와 전세가 차이가 적은 주택의 전세 세입자를 구해 그 돈으로 매매 대금을 치르게 되는 방식입니다. 결과적으로 적은 자본만 있으면 되고, 집주인은 보증금을 반환하지 못해 세입자가 어려움을 겪게 됩니다.

2. 법령 악용
# 이른바 서울 반포 전세사기 사건으로 A가 B에게 주택을 매입한 후 B와 다시 전세 계약을 체결한 과정에서 전세 보증금 12억 원을 근저당으로 설정해 전세 보증금을 돌려받지 못하게 한 사례

전입신고가 완료되기 전 주인이 바뀌어 집이 경매에 넘어갔다는 통보를 받았습니다.
알고 보니 법령을 악용하는 전세사기 사례였습니다.
주택임대차보호법은 임대인에 대한 대항력은 전입신고를 한 다음날부터 인정됩니다.
공인중개사도 이를 책임지지 않아 해당 사건으로 7, 8월 신고된 것만 29건이 있었습니다!

3. 체납사실 미 고지
# 임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려놓은 후 개인 사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속하여 체납한 상황에서 소유권 이전을 받은 건물에 전세를 들어간 세입자는 우선순위가 아니므로 전세금을 돌려받지 못함

체납사실 미고지의 상황으로는 전세 계약이 완료되고 난 뒤 세입자는 부동산 권리침해 사항인 집주인의 체납으로 인한 압류장을 받게 됩니다. 국세기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되어 전세보증금이 보호받지 못하며, 세입자가 피해를 받게 됩니다.

◆ 전세 계약 전 유의사항
1. 주택 임대차 표준 계약서(법무부)를 사용
- 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법, 임차권등기명령제도 등 임차인 보호 규정 안내
- 묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임차인의 권리 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁 예방

2. 주변 시세 확인
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국부동산원 부동산테크 및 시세정보업체 등 다양한 시세정보 확인
- 대상 물건 인근 부동산 중개업소 등 현장 방문

3. 부채 규모(등기부등본) 및 국세·지방세 체납여부 확인(임대인 동의 필요)
- 등기부등본을 확인해 근저당권, 전세권 등 선순위 채권을 확인
- 중개인, 임대인 등을 통해 선순위 보증금 및 세금 체납여부 확인

4. 확정일자 부여 현황(임대인 동의 필요) 및 전입세대 열람(임대인 위임 필요)
- 임대인에게 동의를 받아 확정일자 부여 현황 열람 가능(임대차 신고는 임대인에게 직접 제공 요청)
- 다가구주택의 경우 건물 전체 임대차 현황을 임대인의 동의를 얻어 열람 가능
- 해당 주택의 전입세대 현황은 임대인의 위임을 받아 열람 가능

◆ 전세 계약 후 유의사항
1. 임대차 신고(계약서 제출 시 확정일자 자동 부여)
- 온라인 신고, 관할 주민센터 방문 신고
※ 우선변제권 발생조건 : 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 부여 후 익일 발생

2. 전세보증금 반환보증 가입
- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 전세보증금 반환보증을 가입하여 보증금 보호

3. 전입신고
- 관할 주민센터 방문 또는 정부 24 온라인 신고

전세사기 예방법으로 국민들의 피해를 줄이도록 국토교통부가 더욱 노력하겠습니다.