전세사기 피해자에 1~2% 대출…보증보험 전세가율 90%로 낮춘다

정부가 기존 전세대출을 1~2%대 저금리 대출로 대환하는 상품을 신설하는 등 전세사기 피해자 지원에 나선다.

또 무자본 갭투자를 막고 악성 임대인 퇴출을 위해 오는 5월부터는 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 할 방침이다.

국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 ‘전세사기 예방 및 피해지원 방안’을 발표했다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율을 100%에서 90%로 낮추는 것이다.

가령, 집값이 3억원이라면 지금은 전세금이 3억원이어도 보증보험에 가입할 수 있지만 앞으로는 2억 7000만원 이하여야 가입이 허용된다.

보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%까지 높아졌다.

실제로 임대인·중개사 등은 시세의 100%까지 보증가입이 가능함을 악용해 임차인의 깡통전세 계약을 유도, 이들이 위험계약에 노출돼 왔다는 게 국토부의 설명이다.

전세가율 90% 기준은 신규 전세계약에 대해선 올해 5월 1일부터 적용된다. 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자들은 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있다.

대신 정부는 건전한 전세 계약이 보호받을 수 있도록 자본금 추가 출자 등을 통해 HUG의 보증 여력을 확충하기로 했다.

보증료 할인 대상을 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로, 할인 폭은 50%에서 60%로 확대한다.

보증보험 가입 심사 때는 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정방식을 실거래가와 공시가격을 우선하는 방식으로 바꾼다.

또 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정해 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획이다.

이는 그동안 일부 감정평가사들이 임대인과 모의해 시세를 부풀리고 전세사기에 가담한다는 지적에 따른 조치다.

등록임대사업자의 의무 임대보증 관리는 강화하기로 했다.

등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인됐으며 임대사업자 역시 보증제도를 무자본 갭투자의 수단으로 악용하고 있는 상황이다.

이에 따라 국토부는 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록을 허용하기로 했다.

공실은 민간임대주택 등록 후 보증보험에 가입할 수 있도록 하되 미가입 시에는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 할 계획이다.

이와 함께 국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘안심전세앱’을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 제공하기로 했다.

안심전세앱에서는 시세 파악이 어려웠던 다세대·연립주택, 50가구 미만 소형 아파트 시세를 수도권부터 제공한다. 전세사기 위험에 자주 노출된 신축빌라 시세도 제공한다.

이번에 출시되는 버전에서는 신축주택 준공 1개월 후 시세를 제공하고 4월에는 수도권 빌라의 준공 1개월 전 추정 시세까지 확대해 제공한다.

7월에 나올 버전에서는 주거용 오피스텔 시세를 추가하고 지방 광역시까지 시세 제공 범위를 넓힐 예정이다.

중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영할 예정이다.

일부 공인중개사와 감정평가사가 조직적인 전세 사기에 가담한 것으로 드러난 만큼 이들에 대한 처벌도 강화하기로 했다.

현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소된다. 앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 ‘원스트라이크 아웃’ 제도를 도입한다.

이와 함께 공인중개사들에게 더 많은 권한과 책임을 줄 방침이다.

앞으로 중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람을 할 수 있게 된다.

중개사가 임대인의 납세증명서, 전세금 반환보증 가입여부, 전세가율 등을 확인하고 임차인에게 제대로 설명하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

임차인이 위험 중개사를 선별할 수 있도록 안심전세앱을 통해 중개사의 영업정지, 휴업기간 등의 정보를 공개한다.

일부 중개보조원들이 전세 사기에 적극 가담한 사례도 드러난 만큼, 지금까지는 제한없이 채용하던 중개보조원 수를 중개사 1인당 최대 3인까지만 두도록 하는 방안도 추진한다.

감정평가사는 지금은 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되지만 법을 고쳐 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소되도록 한다.

또 국토부는 전세사기 피해자의 주거위기 상황 등을 감안, 보다 많은 임차인이 실질적 혜택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억원까지 완화하고 대출액 한도도 2억 4000만원까지 확대한다.

전세사기에도 불구하고 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인에 대해서도 기존 전세대출을 1~2%대 금리로의 저리 대출로 대환할 수 있도록 상품을 신설해 생계부담을 완화할 계획이다.

아울러 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우에 대한 무주택 요건을 유지해주기로 했다.

무주택 인정을 받으려면 경매 낙찰 주택이 공시가격 3억원(지방 1억 5000만원) 이하, 전용면적은 85㎡ 이하여야 한다.

이는 전세사기 피해자가 불가피하게 거주주택을 낙찰받는 경우, 무주택 인정기간 소멸로 청약 당첨 가능성이 낮아질 우려가 있다는 지적에 따른 것이다.

피해자가 6개월에서 최대 2년까지 이용할 수 있는 긴급거처는 확대한다. 이를 위해 주택도시보증공사(HUG)가 강제관리하는 주택 28호와 한국토지주택공사(LH) 긴급지원주택 200호에 더해 상반기 중 수도권에 500호를 확보할 계획이다.

피해 회복을 위한 원스톱 법률서비스 지원에도 나선다.

국토부·법무부 합동 ‘법률지원 TF’를 통해 보증금 반환 절차를 단축하고 법률지원 서비스도 체계적으로 지원할 예정이다.

임대인 사망 시 상속대위등기 없이 임차권 등기가 가능하도록 법원의 등기선례와 송무선례는 이미 개선했으며 임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 ‘주택임대차보호법’ 개정도 추진한다.

전세사기 단속은 강화하기로 했다. 국토부는 단기간 주택을 대량으로 매집하거나 임대차 확정일자 당일 매매계약을 체결하는 등 의심 거래에 대한 모니터링을 강화할 계획이다. 오는 5월까지 기획조사에 나선다.

분양대행사의 불법 온라인 광고와 전세사기 의심 매물에 대해서는 6월까지 집중 신고기간을 운영한다. 경찰청·국토부의 전세사기 특별단속 기간은 7월까지 6개월 연장한다.

원희룡 국토부 장관은 “전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄”라며 “이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다”고 밝혔다.

문의: 국토교통부 주택정책관 주택임차인보호과(044-201-4150)