대출·세제·청약…규제 풀어 부동산 시장 정상화

올 한해 정부가 부동산 시장 정상화에 본격적으로 나선다. 우선 지난 3일 국토교통부 업무보고에서 밝혔듯 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전국이 부동산 규제지역에서 해제됐다.  

국토부는 기존에 규제지역으로 남아있던 서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명) 중 대기 수요 등을 고려해 강남 3구와 용산구만 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하고 나머지 지역은 최근 시장 상황을 감안, 해제하기로 했다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다.

분양가 상한제 대상 지역도 강남·서초·송파·용산구만 남겨놓고 모두 해제됐다. 이에 따라 마포·성동·강동 등 서울 14개구와 경기 과천·하남·광명 내 총 236개동이 분양가 상한제 대상지역에서 해제됐다.

이들 지역은 5∼10년의 전매제한 규제와 2∼5년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 된다.

국토부는 의무적으로 분양가 상한제를 적용해야 했던 도심복합사업과 주거재생혁신지구에도 상한제 적용을 배제하기로 했다. 다만 이를 위해서는 주택법 개정이 필요한 상황이다.

규제지역에 적용하는 전매제한 및 실거주 의무도 완화한다. 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소된다.

수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다.

비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지된다.

전매제한 완화는 시행령 개정으로 가능하다. 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용받을 수 있다.

수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 이는 거주이전을 제약해 수요가 많은 신축 아파트 임대 공급을 위축시킨다는 지적에 따른 것이다.

현재는 공공택지의 경우 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년인데 이 의무가 아예 사라진다.

다만 실거주 의무 폐지는 주택법을 개정해야 하는 사안이다. 법 개정 전에 실거주 의무가 부과됐더라도 소급적용 받을 수 있다. 또 법 개정과 별개로 민간택지 분양가 상한제 지정이 해제된 지역에서는 이후 분양되는 주택은 실거주 의무가 부과되지 않는다.

청약 관련 규제도 대다수 해제된다. 국토부는 현재 분양가 12억원 이하만 가능한 중도금 대출 보증을 모든 분양주택으로 확대할 방침이다.

당초 9억원 이하로 제한했던 중도금 대출을 지난해 11월말 12억원 이하로 완화했는데 올해는 아예 이 규정을 없애겠다는 것이다. 1인당 5억원까지로 제한했던 인당 중도금 대출 한도도 폐지한다.

국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 규정과 은행시스템 준비를 거쳐 올해 1분기 내에 이를 시행한다는 계획이다.

특별공급의 분양가 기준도 없애기로 했다. 현재 투기과열지구에서는 분양가가 9억원을 초과할 경우 다자녀 가구 등 특별공급 대상 물량에서 배제하고 있다.

국토부는 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지, 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선한다. 다음달 중 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 완료해 분양가 제한을 없애겠다는 것이 국토부의 계획이다.

무순위 청약의 자격요건도 완화한다. 앞서 지난 2021년 5월부터 당첨 포기나 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대해 무주택자만 신청할 수 있도록 제한하면서 청약 마감이 지연되고 미분양 해소가 어려운 애로가 있었다.

국토부는 2월 중으로 주택공급규칙을 개정해 무순위 청약에 유주택자도 청약을 허용할 방침이다.

청약 당첨된 1주택자에게 부과되는 기존주택 처분 의무도 폐기하기로 했다. 현재 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역과 수도권·광역시 분양 아파트의 경우 추첨제 1순위 물량의 25%는 1주택자도 당첨이 가능하나 기존주택을 처분해야 한다는 조건이 붙어 있다.

국토부는 이 규제를 아예 없애기로 했다. 다음달 중으로 주택공급규칙 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 안에 시행할 방침이다. 개정안 시행 이전에 청약 당첨된 경우에도 소급 적용받을 수 있다.

종합부동산세는 기본공제가 공시가 9억원으로 올라간다. 1가구 1주택자는 공시가 12억원까지 비과세 혜택을 준다. 2주택자 중과도 폐지된다. 3주택 이상 다주택자도 과세표준 12억원 이하는 중과 대상에서 제외된다.

규제지역 내 다주택자 주택담보대출 금지 규제도 해제하기로 했다. 이에 따라 서울 전 지역을 비롯한 규제지역에서 다주택자도 주택담보대출비율(LTV) 30%를 적용해 주택담보대출을 받을 수 있다.

일시적 2주택자의 종전주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장된다.

일시적 2주택 특례제도는 1세대가 1주택을 보유하면서 이사 등을 위해 신규주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우, 종전주택을 처분기한 내 양도하면 양도세·취득세·종부세 관련 1세대 1주택 혜택을 적용하는 제도다.

다음달 중 공포·시행되며 발표일부터 시행일까지의 매물동결을 방지하고 일시적 2주택자에게 조속한 혜택을 주기 위해 12일부터 소급해 적용한다.