주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증 약관상 불공정 약관 시정권고

안녕하십니까? 약관특수거래과장입니다.

브리핑 시작하겠습니다.

공정거래위원회는 주택도시보증공사의 개인임대사업자 임대보증금 보증약관을 심사하여 보증 취소 관련 조항을 시정하도록 권고했습니다.

주택도시보증공사는 주택도시기금법에 따라 설립된 공기업으로, 이하에서는 영문 약자인 HUG라고 청하겠습니다. 시정권고 대상 조항은 민간임대주택의 임대인이 사기 또는 허위로 임대차계약을 체결하거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우에 임차인의 귀책사유가 없음에도 불구하고 HUG가 보증을 취소할 수 있도록 하는 조항입니다.

참고로 민간임대주택 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 의무적으로 가입해야 하며 동 보증계약에 따라 임대사업자가 계약 종료 이후 임차인에게 임대보증금을 돌려주지 못할 경우에 HUG와 같은 보증 기관이 임차인에게 해당 금액을 지급해 주도록 되어 있습니다.

공정위의 시정권고에 따라서 HUG가 불공정한 약관을 시정하게 되면 향후 임차인들이 보증을 통해 이른바 전세사기 피해로부터 보호를 받는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.

조사 배경 말씀드리겠습니다.

최근 몇 년간 주택 임대차계약 관련 정보가 부족한 임차인을 상대로 한 전세사기가 급증하면서 전세계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 늘어나고 있습니다.

일례로 부산에서는 1명의 임대인이 소위 무자본 갭투자로 주택 190가구를 매입해 4년간 임차인 150여 명으로부터 전세보증금 190억여 원을 가로챈 사건이 발생했습니다.

2페이지입니다.

이에 대해 HUG가 개인임대사업자 임대보증금 보증약관의 부당한 보증 취소 조항을 근거로 보증을 거절함에 따라 임대보증금을 부당하게 지급받지 못하고 있다는 전세사기 피해자들의 신고가 있었습니다.

공정위는 신고된 약관 조항에 대해 약관심사자문위원회의 자문 등을 거쳐 약관의 규제에 관한 법률에 위반된다고 판단하고 HUG에게 해당 약관 조항을 수정·삭제하도록 시정권고했습니다.

심사 대상 약관 조항입니다.

개인임대사업자 임대보증금 보증약관 제14조 사기 행위에 대한 특례 제1항에 따르면 공사, 즉 HUG는 주채무자, 보증채권자 또는 대리인이 사기 또는 허위로 임대차계약을 체결하였거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우에는 보증을 취소할 수 있으며 보증채무 이행을 신청한 경우에는 보증채무 이행을 거절한다고 규정하고 있습니다.

시정권고 사유입니다.

이 사건 약관에 따르면 HUG의 보증채무는 보증서 발급 시에 유효하게 성립합니다. 그리고 민간임대주택법령의 규정에 따라 임대인으로부터 보증서 사본을 전달받는 임차인은 임대인의 채무 불이행 시 HUG로부터 보증금을 지급받을 수 있을 것이라는 합리적인 기대를 갖게 됩니다.

그러나 문제된 조항에 따르면 이러한 기대가 임차인의 잘못 없이도 임대인의 귀책사유만으로 깨지게 되므로 이 조항은 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당합니다.

그리고 이 조항은 보험계약자의 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있더라도 피보험자에게 책임 있는 사유가 없다면 보험자가 보험금액을 지급하도록 한 상법 규정의 취지에도 반하므로 이는 위험을 고객에게 떠넘기고 사업자에게 법률상 부여되지 않은 해지권을 부여하는 조항으로도 볼 수 있습니다.

3페이지입니다.

뿐만 아니라 이 조항은 국민의 주거 안정이라는 민간임대주택 제도의 목적에도 맞지 않고 보증계약에 따른 임차인의 기본적 권리도 제한합니다. 따라서 이는 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항으로 해당합니다.

의의 및 향후 계획입니다.

HUG가 공정위의 시정권고에 따라 불공정 약관을 시정하면 향후 임대인의 잘못으로 전세사기 피해를 입은 선의의 임차인이 보증을 통해서도 임대보증금을 돌려받지 못하는 상황을 막을 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

특히, 민간임대주택의 임대보증금은 대부분 임차인의 재산에서 큰 비중을 차지하여 전세사기는 피해자의 삶에 회복하기 어려운 손해를 발생시킨다는 점, 전세사기 피해 주택 유형은 다세대 주택, 오피스텔, 다가구 등이 주를 이루고 피해자도 40세 미만의 청년층이 다수라는 점 등을 고려하면 이번 조치는 서민과 청년 등 취약계층 임차인의 보호에 기여한다는 측면에서 더욱 의의가 큽니다.

공정위는 시정권고 이후 HUG와 해당 약관 조항에 대한 시정 협의를 진행하면서 그 이행 여부를 점검할 계획입니다.

공정위는 앞으로도 국민생활 밀접 분야의 약관을 꼼꼼히 점검하여 불공정 약관 조항을 적극적으로 발굴·시정해 나갈 계획입니다.

이상입니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 안녕하세요? 정확히 알려고 여쭤보는데 공정위 약관심사는 이미 체결된 계약 관계 소급해서 무효로 하는 것 아니라고 돼 있잖아요. 그럼 이게 기존 계약에 적용된 약관은 못 바꾸고 거기에는 지금 불공정 약관 시정권고한 게 그대로 유지된다는 말씀이신가요?

<답변> 네, 소급효가 없기 때문에 약관을 개정하게 되면 장래에 이 약관을 이용해서 계약을 체결하는 임차인들에게는 적용이 가능합니다.

<질문> 일단 먼저 확인 하나 하고 싶은데요. 공정위가 그 약관 1개 조항을 시정권고한 이런 사례가 이례적인 것 같은데 이게 앞에, 그전에도 있었는지 확인을 좀 부탁드리고요.

두 번째는 HUG 쪽에서 어쨌든 시정해야 하는데 일단 일부 보도를 보면 HUG 쪽에서 약관을 고치겠다, 라는 보도를 제가 봤는데 실제 공정위에도 약관을 고치겠다는 의견을 낸 건지 그게 궁금하고요.

그다음에 이게 시정명령까지도 갈 수 있는데 저희가 다른 사건 같은 경우에는 시정명령을 지키지 않고, 또 어기게 되면 고발 조치 같은 걸 하잖아요. 그런데 약관 같은 경우에 시정명령을 했는데도 그럼 안 지키고 했을 때 그다음 후속 조치가 어떻게 되는지 궁금하고요. 이게 세 번째 질문이고요.

마지막은 지금 일부 피해자가 이거 소송 진행 중이어서 일부는 승소하고 일부는 패소하고 이렇게 된 걸로 알고 있는데 그럼 향후에 지금 진행 중인 소송들 있잖아요. 그러면 이 약관은 일단 정부에서 불공정하다고 해서, 잘못됐다고 해서 고치라고 한 건데 현재 진행되고 있는 그 소송에서는 이게 피해자분들한테 긍정적으로 작용할 여지가 있는 건지 확인 좀 부탁드리겠습니다.

<답변> 일단 한 가지 조항을 가지고 시정한 사례가 있느냐는 질문 관련해서는 이게 흔한 사례는 아닌데 저희가 이 건 같은 경우에는 직권조사한 건은 아니고요. 약관심사 청구, 즉 신고가 들어와서 진행한 건입니다. 그래서 신고가 들어와서 진행한 건 같은 경우에는 한 조항을 가지고도 시정한 사례가 많이 있고요.

그리고 두 번째, HUG 같은 경우에 시정 의사가 있었느냐, 라는 질문 관련해서는 저희가 이 사건 심사 과정에서 불공정 약관이라고 판단이 돼서 HUG에 대해서 자진 시정 의사를 조회하게 됩니다. 그런데 그 경우에 당장 자진 시정 의사는 없다고 해서 저희가 시정권고 조치를 내리게 된 거고요.

다만, 최근에 국토위 국감이라든지 이런 쪽에서 HUG의 조항 내지는 지금 전세사기 관련돼서 HUG가 시행하고 있는 그런 조치들 관련해서 몇 가지 지적이 있었던 걸로 알고 있습니다. 그래서 HUG가 앞으로 시정을 하겠다, 다만 그 시점에 대해서는 저희에게 뭐 이렇게 딱히 명확히 얘기한 건 없었고요. 시정을 하겠다는 의사로 조금 바뀐 입장을 전달해서 저희는 시정권고 과정에서 협의해 나갈 계획이고요.

그리고 지금 관련해서 여러 건의 소송이 진행되고 있는데... 먼저, 앞선 질문, 시정권고와 그 이후의 절차에 대해서 말씀드리겠습니다.

시정권고를 만약에 따르지 않을 경우에 약관법상 저희가 시정명령을 또 할 수 있습니다. 그럼 시정명령을 만약에 불이행했을 경우에는 고발까지 갈 수 있는 거고요. 그런데 약관법상에서 시정권고라는 조치를 많이 이용하는 이유에 대해서는 시정명령을 하게 되면 아시다시피 정식으로 위원회를 열어서 그 절차를 거쳐서 최종적으로 조치가 결정되게 되는데 그렇게 되면 시간이 좀 상당히 소요되는 측면이 있습니다.

그래서 시정권고를 통해서 보다 신속하게, 이 약관 같은 경우에는 피해자가 다수이기 때문에 좀 신속하게 이 사안을 해결하려고 하는 취지에서 시정권고라는 제도를 이용하고 있는 거고요.

마지막으로, 지금 현재 개별적으로 진행 중인 소송이 다수 있습니다. 있고, 지금 1심 판결이 나온 경우가 있고 아직 안 나온 경우도 있는데요. 저희가 아까 기자님 말씀해 주신 것처럼 이게 약관의 시정이 소급효는 없지만 현재 진행 중인 법원에서 판단함에 있어서 이게 불공정 약관이 있었다, 공정위가 여기에 대해서 불공정 약관이라고 판단했다, 라고 한다면 진행 중인 소송에 있어서도 피해자 보호 측면에서 긍정적인 고려가 있을 수 있을 것으로 저희가 기대하고 있습니다.

<질문> 피해자들을 말씀하셔서, 이게 전체적인 가입 규모나 혹은 피해 사례, 여기 나와 있는 피해 사례는 전세사기 전체에 해당되는 건데 약관 취소로 인해서 영향을 받은 사람들이 얼마나 있는지 좀, 피해 규모와 관련된 숫자들이 나올까요? 우선.

<답변> 국가 통계상 민간임대주택의 호수가 약 140만 호 정도 되고요. 임대사업자로 등록된 사업자 수가 30만 명 정도 되고 있습니다.

그리고 지금 여기 보도자료에도 참고로 기재해 놨는데 국토부 전세사기피해지원위원회라는 곳에서 전세사기 피해자로, 전세사기특별법에 따라서 피해자로 인정하는 절차가 있는데요. 그 피해자로 인정된, 누적된 건수가 2만 3,730건으로 최근에 10월 말에 발표한 바 있습니다. 그래서 일단 관련된 통계는 그 정도 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

<질문> 여기서 약관 때문에 취소된 경우는 전체 얼마인지는 안 나오는 건가요?

<답변> 그거는 저희가 파악하지 못하고 있습니다.

<질문> 부산에서 지금 150명이 지금 피해를 받았다고 돼 있는데 이 사람들은, 여기서는 그러면 취소가 된 사람이 전체 몇 명인 건가요?

<답변> 99가구에 대해서도 지금 보증 이행, 그러니까 보증의무 이행을 거절했고요. 그래서 총 126억 원 정도의 보증금에 대해서 취소가 되었다고 ***

<질문> 궁금한 게 그러면 이게 임대사업자들의 임대보증금 약관의 경우 이런데 개인인 경우에 임차인하고, 개인이 직접 보증보험을 들지 않습니까? 그 약관에는 문제가 없나요?

<답변> 그래서 저희가 심사 과정에서 그 약관도 들여다봤고요. 그걸 명확히 해드리면 지금 이번 심사, 그러니까 청구가 들어온 약관은 개인임대사업자 임대보증금 보증약관이었습니다. 그런데 HUG가 유지하고 있는 약관은 여러 개가 있고요. 그중에 법인임대사업자 임대보증금 보증약관도 있습니다. 거기도 지금 이번 시정 대상 조항과 동일한 형태의 조항이 들어가 있고요.

그리고 말씀하신 바와 같이 민간임대주택법상 임대사업자에 대해서는 의무적으로 보증에 가입하게끔 되어 있는데 그 외에 개별적으로 임차인들이 전세보증금 반환보증상품을 이용할 수 있습니다. 그 경우에도 약관이 있고요. HUG의 그 약관에도 지금 문제되는, 이번에 문제된 이 약관 조항과 동일한 형태의 조항이 들어가 있습니다.

그래서 저희가 이번은, 이 건은 심사 청구에 의해서 저희가 심사한 것이기 때문에 개인임대사업자 임대보증금 보증약관 자체에 대한 결론을 내린 거고요.

다만, 저희가 시정권고를 하게 되면 어떻게 되냐면, 시정권고 이행을 계속 협의하고 점검한다고 말씀드렸지 않습니까? 그 과정에서 이 HUG가 가지고 있는 다른, 그러니까 동일한 취지의 다른 약관 조항이 있으면 그것도 수정하도록 해야 됩니다.

그래서 말씀하신 것처럼 다른 약관에 들어가 있는 동일·유사한 조항들에 대해서도 시정권고 협의 과정에서 시정토록 협의할 계획입니다.

<질문> 이런 사건의 경우 사실 서민들은 정부를 믿고 큰돈을 맡기는 건데 좀 터무니없는 약관이었던 것 같아요. 어떻게 이런 약관이 처음부터 만들어졌는지가 좀 궁금한데 혹시 그런 것들이 조사가 됐는지가 궁금하고요.

만약에 그런 게 안 됐을 경우에 심도 깊은 추가적인 어떤 조치라든지 강제적인 조사라든지 이런 것들이 필요한 것 같은데 그런 부분 혹시 계획이 있으신지 부탁드립니다.

<답변> 이 약관, 지금 현재, 저희는 약관 심사는 현재 유효한 약관을 대상으로 하기 때문에 지금 이 약관 조항 자체는 2020년부터 아마 동일한 형태로 유지되어 왔던 걸로 저희가 파악하고 있고요.

최초에 이것이 들어오게 된 계기라든지 이런 거에 대해서 정확히 알 수는 없지만 사기로 인한 보증 신청에 대해서 온전히 보증을 다 이행해야 되느냐, 라는 부분에 대해서는 좀 이견이 있을 수는 있습니다.

그러니까 조항 자체의 존재에 대해서는 그 존재의 필요성이 있을 수는 있는데 지금 저희가 문제 삼고 있는 부분은 그 사기라는 과정에 있어서 임차인은 전혀 관여하거나 개입한 바가 없고, 또 알지도 못했고 심지어 임차인이 지금 이 상품을 이용하면서 보증수수료를 25% 같이 부담을 합니다. 그리고 보증이 성립하고 보증서 사본을 임차인한테 제공하거든요.

그러니까 임차인 입장에서는 이게 허위로 신고된 보증이었는지 알 수도 없고 발급된 보증서 사본을 토대로 해서 당연히 '나는 사고 발생 시에는 보증, 이만큼의, 여기 보증서에 적힌 보증금액을 보증받을 수 있겠구나.'라고 기대하게 되는데 그 기대를 완전히 깨는 조항, 근거 조항이 되기 때문에 그건 저희가 불공정하다고 판단해서 이번에 시정권고 조치를 내리게 된 것입니다.

<질문> 말씀하신 것 잠깐 연장선상에서 여쭤보겠습니다. 개인, 법인임대사업자나 개인 간의 전세계약에서도 다 이 약관이 공통적으로 존재한다고 했는데 그러면 HUG가 보증하고 있는 모든 형태의 전세보증보험에는, 모든 전세보증보험에는 이와 유사한 형태의 약관이 있다, 라고 보면 되는 건가요?

<답변> 저희가 지금 HUG의 보증상품이 굉장히 많고요.

<질문> 전세 관련.

<답변> 네, 그래서 모든 거를 지금 볼 수... 보지는 못했는데 저희가 이 유사한 성격의, 아까 말씀드린 그 세 가지 약관은 저희가 훑어봤고 거기에는 동일한 조항이 있는 것으로 확인했습니다. 그래서 여기에 대해서만큼은 최소한 동일한 성격의 약관에서 동일한 조항이 있었기 때문에 시정이 돼야 된다고 생각하고 있고요.

기자님 말씀하신 모든 상품에 대한 약관에 대해서는 저희가.

<질문> 전세, 생각해 보면 전세보증상품이라는 게 법인임대, 개인임대사업자, 그다음에 개인 간에 임차인이 하는 전세보험 세 가지가 전부잖아요. 그러니까 전세를 보증하는 HUG의 상품은 모든 약관에 다 이게 존재한다는 게 맞는 거 아닌가요?

<답변> 네, 그렇게 보신다면 맞습니다.

<질문> 저 그러면 하나 확인만 할게요. 아까 일단 시정하는 과정에서 HUG 쪽에서는 자진 시정하는 의사는 없었다는 게 공정위에 공식적으로 전달한 의사였고, 이번에 국토위 국감에서 질타가 쏟아지니까 거기에서도 패소한 경우에는 항소하겠다, 이런 말씀도 하시고, 거기 HUG 쪽에서.

그리고 이거 당장 뭐 보상이나 이런 거는 하지 않겠다고 했다가 위원들의 질타나 너무 쏟아지니까 한번 살펴보겠다, 이 정도 입장으로 바뀐 걸로 알고 있는데 그럼 그 이후에 공정위에 전달된 공식적인 의견은 아직 없다는 거죠? 간접적으로 국토위 의견을 보고 HUG의 입장을 받았다는 것이고 직접적으로 그 이후에 전달된 공식 입장은 없다는 거죠?

<답변> 저희가 기본적으로 약관 심사를 하게 되면 자진 시정 의사를 반드시 묻게 되고요. 그래서 이 건 같은 경우에도 시정권고서가 나가야 되기 때문에 그전까지 계속 자진 시정 의사를 확인했습니다. 하지만 자진 시정을 지금 하긴 어렵다, 라고 의사를 전달해 와서 시정권고까지 나가게 된 사안이고요.

그 이후에 최근의 상황입니다. 국토부... 국토위 국감이라든지 언론 보도를 통해서 저희가 인지하게 된 그런 여러 가지 정황들을 봤을 때 HUG가 기존에 취했던, 저희에게 보내주었던 입장과는 조금 다른 입장으로 바뀐 게 아닌가, 라고 저희가 추측하고 있고요.

그래서 시정권고 과정에서 기존의 입장보다는 전향적으로 입장이 나온 걸로 추측하고 있어서 시정권고 과정에서 조금 원활하게 될 수 있지 않을까, 라는 기대를 저희가 스스로 갖고 있습니다.

<질문> 그리고 하나만 더 여쭤볼게요. 시정권고를 내렸으면 기한이 있을 거잖아요. 6개월이 맞나요?

<답변> 60일.

<질문> 60일입니까?

<답변> 통상 60일을 줍니다.

<질문> 그 정확한 날, 권고가 끝나는 날짜를 알려주시면 좋을 것 같고, 그때까지도 안 되면 시정명령을 해야 되는데 그럼 위원회를 열어야 된다는 말씀이신 거잖아요. 그러면 지금 바로 위원회 열... 이게 전원회의는 아니고 소회의 안건으로 올라가는 게 맞나요?

<답변> 일단 기본적으로는 소회의 안건으로 생각이 되고요. 그런데 사안에 따라서 이거는 바뀔 수 있는 부분이기 때문에 제가 단정적으로 말씀드리긴 좀 어려울 것 같고요.

그 날짜 관련해서는 60일이 끝나면 바로 위원회를 열어서 명령이 나가는 것은 아니고요. 저희 법상으로도 시정권고에 따르지 않을 경우에 시정명령할 수 있다, 라고 되어 있기 때문에 그다음에 검토해서 안건 상정이나 이런 절차를 거쳐서 최종적으로 진행될 것 같습니다.

<질문> 그 날짜 그러면 부탁드릴게요.

<답변> 알겠습니다. 그건 따로 저희가 확인해서 말씀드리겠습니다.

<질문> 안녕하세요? 부산에 있었던 사건은 그러면 이 1명의 이게 돈을, 그러니까 돈을 떼먹은 사람이 형사처벌을 받았나요?

<답변> 지금 1심에서 징역 15년 선고받았고요.

<질문> 징역 15년이요?

<답변> 네.

<질문> 그래서 그 사람의 이, 그러니까 범행, 어쨌든 이건 범행이었던 거죠? 그러니까 단순한, 그러니까 사기가 이 피해자들은 이 사람.... 저희 통상적으로 말하는 전세사기, 1심에서 유죄를 받은 이유.

<답변> 제가 질문을 잘 이해를 못 했습니다.

<질문> 그러니까 이분이 1심에서 유죄를 받은 게 피해자가 지금 190명이 된 그 사건이라는 말씀인가요?

<답변> 네, 맞습니다.

<답변> (사회자) 질문이 없으시면 질의응답은 마무리하도록 하겠습니다. 보도 안내를 드립니다. 배포된 보도자료와 브리핑 내용의 보도 가능 시점은 오늘 낮 12시이고 지면은 내일 조간부터 보도 가능합니다.

이상으로 브리핑을 마치겠습니다. 수고하셨습니다.

<답변> 감사합니다.

<끝>