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10문 10답으로 본 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’

청와대 2019.12.26

정부가 12월 16일 고가주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 식으로 주택 처분을 유도하는 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했습니다.

이번 대책과 관련해 국민들이 궁금해 할 사항을 질문과 답변 형식으로 정리해보았습니다.

1. 지난 9·13 대책을 통해 이미 강력한 대출규제 조치를 취했음에도 얼마 지나지 않아 또다시 추가적인 대출규제를 하는 이유가 무엇입니까?

9·13 대책을 통해 가계부채의 증가세는 어느 정도 관리되는 성과를 거두었습니다. 다만, 투기과열지구 등에서의 국지적인 집값 불안과 부동산시장으로의 자금쏠림현상이 지속되고 있어 이런 부분에 대한 선별적인 관리가 필요하다고 판단하게 되었습니다.

2.왜 15억 아파트를 초고가 주택의 기준으로 삼았나요. 근거가 무엇입니까?

1세대 1주택자의 종부세 부과기준이 시세 13억원인 점을 감안했습니다. 대출규제의 경우 이보다 더 완화하여 시세 기준으로 상위 10% 에 해당하는 15억 초과 아파트를 초고가 주택으로 설정하게 됐습니다.

현재 15억 초과 아파트 현황을 파악해 본 결과, 투기과열지구에 18.2만호(전체의 11.8%)가 있으며 이 중 17.6만호(서울 전체의 13.9%)가 서울지역에 분포돼 있는 것으로 나타났습니다.  

3. 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 금지하면 결국 현금부자만 집을 사라는 뜻입니까?  

‘15억원 초과 초고가 아파트’만 ‘집’이 아닙니다. 이를 제외한 대다수 주택은 여전히 주택담보대출이 가능합니다.

서울에서 15억원을 초과하는 초고가 아파트는 서울 전체 주택의 13.9%(17.6만호) 수준에 불과합니다. 전국 투기과열지구를 살펴봐도 전체의 11.2%(18.8만호)를 차지하고 있습니다. 이를 제외한 나머지 대다수는 대출금지 대상이 아닙니다. ‘현금부자만 집을 살 수 있다’는 주장은 15억원 이상의 아파트만 ‘사야 할 집’으로 보는 논리적 비약에 불과합니다. 

최근 서울 고가주택의 집값 상승세는 과도한 시세차익에 대한 기대로 인해 정상범위를 넘어선 이상과열 현상이라고 볼 수 있습니다. 실제 서울 주택 가격의 상승세는 지난 5월부터 11월까지를 기준으로 9억원 초과는 2.57%, 9억원 이하 주택은 0.34%를 기록했습니다.

이같은 고가주택에 대한 투기 수요에 대출이 주요 수단으로 활용되고 있어 제한이 불가피하다고 판단하게 되었습니다. 하지만 여전히 서울에서 15억원 초과 아파트는 전체의 14%(13.9%)수준으로 대다수는 대출금지 대상이 아닙니다.

또 투기 수요 차단으로 집값이 안정되면 무주택 실수요자들의 내집마련 기회는 더 많아질 것입니다. 대출없이 집을 사더라도 자금출처 전수분석, 특별사법경찰이 포함된 상설조사팀 가동으로 편법증여 등의 시장교란행위를 엄중하게 조치할 계획입니다.

4. 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지는 위헌소지가 있는 것 아닙니까?

15억원 초가 아파트라 하더라도 생활안정자금 용도의 주택담보대출은 허용하고 있습니다.

이번 조치는 투기적 수요 차단 및 주택시장 안정을 위해 15억원 초과 초고가 아파트 주택구입용 주택담보대출만을 금지한 것입니다. 또한 15억원 초과 아파트라 하더라도 생활안정자금 용도의 주택담보대출은 허용하고 있습니다.

헌법 제37조 제2항에서는 국가가 국민의 기본권을 제한하는 내용의 입법을 할 때 입법목적의 정당성과 그 목적달성을 위한 방법의 적정성, 입법으로 인한 피해의 최소성, 그리고 그 입법에 의해 보호하려는 공익과 침해되는 사익의 균형성을 모두 갖추어야 한다고 보고 있습니다. 15억원 초과 초고가아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출만을 금지하는 것은 이 같은 과잉금지원칙을 위반하지 않아, 재산권의 본질적 내용을 침해하는 것이 아닙니다. 

또한 구체적인 주택담보대출 인정비율은 은행법 및 은행업 감독규정에 근거하여 금융기관이 결정을 하게 됩니다.

5. 이제 30대는 집을 마련할 길이 막혀 버린 것이 아닙니까. 사실상 청약기회도 거의 없는 30대는 정부의 대출규제 강화로 인해 기존 주택을 구입할 방법까지 없어지게 되었습니다.

이번 대출금지 조치는 시세 15억원 초과의 초고가 주택에 대한 것입니다. 15억원 이하 주택에 대해서는 여전히 대출이 가능합니다.

2018년 주거실태조사 결과에 따르면 30대 자가가구의 평균 주택가격은 전국 2.8억원, 수도권 3.6억원, 서울 5.2억원으로 나타났습니다. 30대가 대출규제로 인해 집을 마련하지 못하게 되었다는 주장은 과도한 측면이 있습니다. 

또한 정부는 무주택 실수요자를 위해서 대출규제 완화, 저리의 다양한 자금지원을 확대하는 등의 보완책을 시행하고 있습니다. 가령 부부합산 연소득 7천만원 이하인 무주택 세대주가 6억원 이하의 주택을 구입하는 경우에는 투기과열지구라 하더라도 LTV40% 적용선을 50%로, DTI 40%를 50%로 10%p씩 완화하고 있습니다.  

30대의 경우 신혼부부 특별공급이나 생애최초 주택구입자 특별공급을 통해 배려를 하고 있습니다. 지난 2018년 5월부터 2019년 9월간 서울지역 청약당첨자 현황을 분석한 결과 전체 당첨자의 약 40%가 30대였습니다.

6. 1주택 보유자라 하더라도 종부세 세율 인상, 공시가격 현실화 조치로 보유세 부담이 늘게 됐습니다. 1주택을 보유한 은퇴자에겐 과한 조치가 아닙니까. 종부세 때문에 집 한 채 보유한 중산층의 등골이 휠 지경입니다. 

종부세 강화조처로 이 세금의 과세 대상자가 늘어난 것은 사실이지만 사실 종부세 대상자는 전체 인구 대비 그리 많지 않습니다. 올해 종부세 과세 대상자(59만5천명) 가운데 법인을 빼고 순수한 주택 소유자만 추려내면 50만4천명입니다. 전국 총 가구수(2018년 기준 1998만 가구)의 약 2.5% 수준에 불과합니다. 주택을 소유한 사람(2018년 기준 1401만명) 기준으로는 약 3.6%를 차지합니다. 더 직접적으로 이야기하면 종부세는 우리나라 전체 인구의 97.5%와는 상관이 없는 세금이라고 볼 수 있습니다.

특히 종부세로 인해 1주택을 보유한 중산층의 보유세 부담이 커졌다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 말입니다. 또한 과도한 세부담을 방지하는 ‘세부담 상한제’가 이미 마련돼 있습니다. 1주택자의 보유세(종부세+재산세) 상한선은 전년대비 50% 이하로, 재산세는 상한을 30%로 정하고 있습니다.

소득이 감소한 은퇴자의 경우 부담을 느낄 수 있다는 점을 잘 알고 있습니다. 이 때문에 1세대 1주택 보유 고령자에 대해서는 세금 감면을 확대하고 있습니다. 이에 따라 종부세 세액공제율은 기존의 최대 70%에서 최대 80%로 확대되었습니다.  

무엇보다 집값이 오르면 보유세가 오르는 것은 당연한 이치입니다. 주택 보유 부담의 형평성을 고려한 조치라는 점을 이해해 주시길 바랍니다.

7. 복지재원 마련 등 부족한 세수를 메꾸기 위해 종부세를 계속 강화하는 것은 아닙니까.

종부세 인상은 공정과세 차원에서 보유부담을 강화하기 위해 추진하고 있습니다. 또한 종부세는 부동산교부세로 지방자치단체에 전액 교부해야 합니다. 즉 종부세는 전액 지방에 배분되기 때문에 중앙정부의 세수와는 아무 관련이 없습니다.

8. 20대 국회가 종료되어가는 시점이라는 점을 고려하면 이번 대책 중 법 개정을 수반하는 것은 아무 의미없는 조치가 아닙니까?

이번 대책은 실거주가 동반되지 않는 주택 투기수요를 차단해, 실수요자 중심의 주택시장을 더욱 공고히 하기 위해 마련되었습니다. 종합부동산세법, 소득세법, 주택법, 지방세특례제한법, 민간임대주택에 관한 특별법 등 총 5개 법률의 국회통과가 필수적으로 뒤따라야 합니다.

20대 국회에서 해당 법 개정이 처리되지 않는다면 차기 국회에서라도 재발의하여 반드시 처리할 수 있도록 하겠습니다.

9. 보유세 부담 증가, 임대사업자 세제혜택 축소로 이중부담을 지게 된 집주인들이 그 부담을 세입자에게 넘겨 서울의 전세난이 더 심화되는 건 아닐까요?

정부의 이번 대책은 초고가주택(15억 초과) 위주로 종부세 세율 및 공시가격의 현실화율을 상향조정하는 것입니다. 종부세는 1주택자 기준으로 시세 17.6억원(공시가격 9억원), 다주택자 기준으로 시세 13.3억원(공시가격 6억원) 초과 주택이 부과 대상입니다. 정부는 종합부동산세법 개정을 통해 이들을 대상으로 종부세 세율을 인상(일반 0.1~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택은 0.2~0.8%p)하는 방안을 추진하기로 했습니다. 서민들이 거주하는 대부분의 주택에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다. 

오히려 부동산 보유세 부담이 높아지면 다주택자들이 집을 팔고 매도 물량이 많아지면서 실거래 가격이 내려갈 것으로 기대됩니다. 대출 규제로 투기수요 유입이 차단되면서 집값이 안정화되면 실수요자의 내집마련 기회도 더 확대될 것입니다.

무엇보다 종부세 대상자는 전체 인구 대비 그리 많지 않습니다. 올해 종부세 과세대상은 공시가격 9억원, 시세로 13억원이 넘는 고가의 집을 소유한 사람이었는데, 법인을 제외하면 50만4천명으로, 전체 가구수의 약 2.5%에 해당합니다.

그럼에도 특정 지역의 전세난에 대한 우려를 잘 알고 있습니다. 정부는 저렴하게 장기간 거주 가능한 공적임대주택을 확충하고 임대등록을 활성화 하는 등 국민들의 주거부담 완화를 위해 노력 중입니다. 시장 상황을 지속적으로 모니터링하고 세입자들의 부담을 줄여나가기 위해 최선의 노력을 다하겠습니다.

10. 부동산 시장 안정을 위해서라도 재건축, 재개발을 활성화해 도심 주택공급을 더 늘려야 하는 것 아닌가요?

정부는 부동산 시장 안정을 위해 중장기적으로 영향을 미치는 공급과 수요분산정책을 동시에 추진하고 있습니다. 우선 공간적으로 더 먼 곳에 살더라도 수도권지역으로의 출퇴근이 어렵지 않도록 이동 시간을 30분대로 줄이는 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 신안산선이 각각 2023년 말, 2024년 하반기 준공하도록 관리하되 공사기간을 더 단축하기로 했습니다. GTX B노선(2023년→2022년 하반기)과 GTX C노선(2022년→2021년 말로)의 조기착공도 추진되고 있습니다.

또한 수도권에 30만호의 주택을 공급하는 3기 신도시 또한 차근차근 진행 중입니다. 이 중 서울 내 4만호(62곳) 공급이 정상적으로 추진 중입니다. 서울시는 용적률완화 등 도시규제 개선을 통해 4만호 외에 5.5만호를 2020년까지 추가로 공급할 계획입니다. 또한 서울 도심부지(4만호)는 패스트트랙을 적용하여 사업기간을 단축하고 2021년부터 분양을 실시할 계획입니다.

또 ‘미니 재개발’이라 할 수 있는 가로주택정비사업과 준공업 지역내 주택공급 활성화를 통해 주택공급을 더욱 확대해 나갈 계획입니다. 

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