9·13 부동산대책 1년, 앞으로 추가해야 할 대책은?

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원

지난해 9·13 부동산대책을 발표한지 어느덧 1년이 흘렀다. 지금 시장상황을 둘러보면 1년 전에 대책을 발표하면서 정부가 기대했던 상황과 다른 모습이다.

지난해 6~8월에 급등했던 서울 아파트 값은 대책발표 이후 하락했지만, 지금은 하락세가 멈추고 상승하고 있다. 정부가 추가 규제 필요성을 언급하는 이유다.

정부는 1년 전에 전국 주택가격은 안정세가 지속되고 있지만 서울과 일부 수도권을 중심으로 주택가격 상승폭이 확대되면서 단기간에 시장이 과열되고 아파트가격이 빠르게 상승하면서 불안한 시장 흐름이 지속되고 있다고 진단했다.

특히 유동성이 풍부한 가운데 가격상승 기대감이 커지면서 갭투자 등 투기수요가 가세하고 있어 정부의 적극적인 시장관리가 필요하다고 강조했다. 그 결과 정부는 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙을 설정하고 지난해 9월 13일, 상당히 강력한 수요억제정책을 발표했다.

다주택자의 주택구입을 막아 투자수요를 차단하고 전체적인 시장수요를 줄여 주택가격을 낮추고자 했다. 이를 위해 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택이상 보유자 등 다주택자의 종합부동산세 세율을 최대 3.2%올리고 세부담 상한도 150%에서 300%로 상향했을 뿐만 아니라 양도세 감면 혜택도 대폭 축소했다.

임대사업자 및 일시적 2주택자에 대한 세제 감면 혜택을 줄이고 조정대상지역에서 신규 취득 및 등록하는 주택에 대해 2주택은 10%포인트, 3주택은 20%포인트의 양도세를 중과하기로 했다. 게다가 규제지역에서는 1주택자 이상 보유자의 대출을 엄격히 제한했다.

그로부터 1년이 흘렀다. 정부의 규제강화 노력에도 불구하고 하락하던 서울 아파트 값이 6월 이후에 상승세로 전환되면서 꾸준히 오르고 있다. 반면에 거래는 반토막이 났다. 1월부터 8월까지 전국에서 거래된 주택매매거래량은 44만 7,963건이다.

이는 최근 5년 평균 주택매매거래량과 비교해보면 32.6%가 감소한 수준이다. 주거이동이 예전보다 어려워졌다는 이야기이다. 이러한 어려움은 규제가 강력하게 작동하고 있는 서울지역이 더 심하다. 올 8월까지 서울시의 주택매매거래량은 6만 5986건으로 5년 평균과 비교해보면 47.7%가 감소한 수준이다.

9·13 부동산대책은 서울 거래량을 반토막으로 만들었지만 가격은 그렇지 않다. 대책 발표이전에 1년 동안 서울 아파트 값이 8.5%가 올랐지만 이후에는 1년 동안 1.3% 내렸다. 가격하락 효과는 거래량 위축효과 만큼 크지 않았다.

오히려 9·13대책이 발표되면서 지방의 아파트 값 하락폭은 더 커졌다. 지방 아파트시장 침체가 더 가속화된 것이다. 이런 상황에서 하락하던 서울 아파트 값이 하락세를 멈추고 상승하고 있다. 강력한 수요억제정책이였지만 서울 아파트 값 하락효과는 7개월간 단기효과로 끝났다.

아직까지 재고주택 아파트 값이 과도하게 오르는 수준은 아니다. 주간단위로 0.03% 내외의 상승세가 이어지고 있는데, 이러한 흐름으로 매주 0.03% 상승한다고 가정하더라도 향후 3개월 동안 집 값은 0.36% 오를 수 있다.

2%대의 경제성장률을 고려할 때 과도한 주택가격 상승이라고 진단하기 어려운 수준이다. 그러나 집 값 상승폭이 확대되면 위험해질 수 있어 서울 집값 안정을 위한 정부정책 방향에 대한 점검이 필요해 보인다.

정부가 구현하고자 하는 무주택·실수요자를 보호하고 시장을 교란시킬 수 있는 투기수요와 과도한 시세차익을 기대하는 가수요가 주택시장에 진입하지 못하도록 수요관리 정책은 지속할 필요가 있다. 특히 원정투자, 자전거래 등 건전하지 않은 수요는 단호히 주택시장 참여를 제한해야 한다.

이러한 정책기조를 유지하되 건전한 투자수요와 주거이동을 원하는 1주택 보유자에 대한 규제는 개선하고 실수요자로 살펴야 한다. 정부가 집이 없는 모든 사람들에게 공공주택을 공급할 수 없다면 누군가는 주택을 임차주택으로 공급해야 하기 때문에 건전한 투자수요가 시장에서는 필요하다.

과도한 투기수요를 차단하되 건전한 투자수요를 활용할 수 있는 방안을 찾고 집값 오름폭이 커지고 있는 서울에 주택을 양적으로 늘릴 수 있는 단기적인 방법을 조속히 찾아야 한다. 정비사업을 정상화하고 용적률을 상향할 수 있는 정책방향을 검토해 보면 어떨까.