기획재정부는 “실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 이번 종부세 인상에 따른 효과는 크지 않다”면서 “이번 조치는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한 불가피한 조치”라고 밝혔습니다. 그러면서 “주택공급을 확대하기 위한 후속조치를 즉시 이행할 계획으로, 주택공급확대 TF와 실무기획단을 신속히 구성해 구체적인 추진체계를 갖출 것”이라고 덧붙였습니다.
[주요 제기사항 및 설명]
1. 종합부동산세 인상이 세금폭탄인지?
① 고가 1주택 소유자
□ 가정
ㅇ 서울 OO아파트 1채 보유
ㅇ 공시가격 ‘20년 31억원, ’21년 34억원
ㅇ 주택을 10년간 보유한 65세의 1세대1주택자 A주택을 3년간 보유한 58세의 1세대1주택자 B
□ 세부담 변화
ㅇ 1주택자의 경우 주택을 장기 보유한 경우 세부담 증가가 크지 않음
- A의 경우 고가주택(시가 40억원) 보유에도 불구하고 종부세가 약 100여만원 증가 수준에 그쳤으나, B의 경우(단기보유)는1천만원 이상 증가
ㅇ 한편 공시가격 30억원 이상 주택은 ’19년 기준 전체주택의 0.01% 수준에 불과
* 종부세 과세대상인 9억원 이상 주택은 전체 주택의 1.6%에 불과
⇒ 따라서 실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 금번 종부세 인상에 따른 효과는 크지 않음
② 다주택자
1) 조정대상지역 2주택자의 경우
□ (가정) 서울 A아파트 공시가격 ‘20년 15억원, ’21년 16.5억원서울 B아파트 공시가격 ‘20년 13억원, ’21년 14억원
□ 세부담 변화
ㅇ 해당 2주택자의 세부담은 전년대비 4,206만원 증가
2) 3주택자의 경우
□ (가정) 서울 A아파트 공시가격 ‘20년 15억원, ’21년 16.5억원대구 B아파트 공시가격 ‘20년 13억원, ’21년 14.5억원부산 C아파트 공시가격 ‘20년 8.7억원, ’21년 9.5억원
□ 세부담 변화
ㅇ 해당 3주택자의 세부담은 전년대비 6,575만원 증가
⇒ 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상의 경우 중과세율 인상으로 인해 세부담이 크게 증가하지만,
-이러한 다주택자는 ‘19년 기준 전 국민의 0.4%에 불과
* 전체 종부세 납세의무자는 ‘19년 기준 전국민의 1% 수준
2. 보유세 부담을 높이는 상황에서 거래세 강화에 따른 퇴로 차단 문제
□ 금번 조치는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한불가피한 조치
ㅇ 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래자에 대한 양도소득세 중과세율을 인상
□ 다만, 양도소득세율 인상은 ‘21.6.1.이후(’21년 종합부동산세 과세기준일) 양도하는 주택부터 적용되며,
ㅇ 그 전에 실거주 목적이 아닌 주택을 매도하도록 유도하는 효과가 있을 것으로 기대
3. 금번 단기보유 주택 양도세율 증가, 지난 12.16대책을 통한 1주택자 장기보유특별공제 거주요건 추가로 1주택자의 세부담도 증가
□ 정부는 “투기수요 근절ㆍ실수요자 보호”라는 기본원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정을 위한 대책을 마련
⇒ 실수요 1주택자의 세부담에는 영향이 없도록 제도 설계
① 금번 대책은 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래에 대한 세부담을 인상
- 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자 세부담에는 영향 없음
※ [예시] 2년 미만 단기보유 주택 양도시 양도소득세 부담 변동
ㆍ양도가액 20억원, 취득가액 15억원인 주택(양도차익 5억원)
① A씨 : 1억 9,900만원 → 3억 4,825만원으로 1억 4,925만원 증가
② ‘19.12.16. 「주택시장 안정화방안」을 통한 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 역시,
- 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세부담에는 영향 없음(거주기간이 짧을수록 세부담 증가 크게 발생)
※ [예시] 장기보유특별공제 거주요건 추가로 인한 양도소득세 부담 변동
ㆍ양도가액 20억원, 취득가액 10억원인 주택(양도차익 10억원)
① A씨 : 2,273만원으로 세부담 변동 없음
4. 다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택하거나 전세를 끼고 집을 증여하는 부담부 증여 가능성도 있는데, 이에 대한 대비책은?
□ 단순히 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려는 크지 않음
※ 증여세율(원, %): (∼1억)10 (1억∼5억)20 (5억∼10억)30 (10억∼30억)40 (30억∼)50
① 양도세 최고세율(개정안 5억이상 72%)이 높아도 증여세는 주택가격 전체에 부과*되기 때문에 일반적으로는 증여세 부담이 더 큼
* 양도세는 양도차익에만 부과됨
② 양도는 매매대금이 들어오는 것(양도차익이 실현)이나증여는 소득실현 없이 자산만 이전되므로 현실적인 부담이 더 큼
□ 다만 시장상황을 면밀히 점검하며 보완방안(증여시 취득세율 인상 등)을 검토 중에 있으며 필요시 추가적인 조치를 하겠음
5. 이번 대책으로 세부담이 증가하여 전세가격이 폭등할 우려
□ 앞서 설명한 바와 같이 종부세 세율인상 효과는 일부 규제지역 중 특정가격의 고가 주택을 소유한 일부에서만 발생하므로,
ㅇ 종부세 세율인상으로 인한 세부담 증가가 발생하더라도전체적인 전세가격 상승으로 연결될 가능성은 낮음
ㅇ 특히, 금년 하반기 수도권 아파트 입주물량은 약 11만세대로 예년 대비 17% 많은 수준으로 전반적인 전세시장은 안정세를 유지할 것으로 전망
□ 또한, 임대인이 세부담 전가를 목적으로 아무런 귀책사유가 없는 임차인을 계약기간 중 마음대로 내보내는 것은 불가능
ㅇ 임차인은 주택임대차보호법에 따라 2년의 거주기간을 보장받고 있으며, 이를 어기고 임대인이 임차인의 계속 거주를 방해하거나 강제로 내보내면 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있음
※ 임대인이 강제퇴거를 시도하는 경우 임차인 대응 방안은?
▶ (사례) `19.10월에 임차인 A와 임대인 B가 전세 9억 원에 OO아파트를 2년간 계약, 이후 임대인 B가 세부담 증가를 이유로 `20.7월 임차인 A에게 퇴거요청
→ 임차인 A는 임대인 B의 퇴거 요청에 대해 주임법에 따른 2년 거주 권리가 있음을 통지
→ 임대인 B가 임차인 A에게 지속적으로 퇴거를 요청하는 등 거주 방해 행위를 이어가는 경우, 임차인 A는 임대인 B를 상대로 채무불이행에 대한 손해배상청구 제기 등 가능
ㅇ 임대차 3법이 추진되면 임차인은 계약갱신청구권을 보장받게 되어 집주인의 직접 거주 필요성이 인정되는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 거주 기간을 연장할 수 있음
- 임대료도 법으로 정하는 일정 수준이상으로는 올릴 수 없게 되므로 세부담 전가로 인한 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상
ㅇ 정부는 향후 임대차 3법 관련 국회 논의가 시작되면 주거약자인 임차인들이 피해를 보지 않도록,
- 기존 계약에도 새로 도입되는 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하는 등 임대료 급등으로 인한 임차인 주거권 침해를 예방하기 위한 최선의 노력을 다할 것
6. 주택 공급 관련 향후 계획
□ 한편, 정부는 7.10대책에서 밝힌 바와 같이 주택공급을 확대하기 위한 후속조치를 즉시 이행할 계획
ㅇ 먼저, 기재부, 국토부, 서울시 등이 참여하는 부총리 주재「주택공급확대 TF」를, 국토부에 「실무기획단」을 신속히 구성하여 구체적인 추진체계를 갖출 것
ㅇ 특히, 그간 서울시 내 주택공급 확대를 위해 운영해온「국토부-서울시 간 주택공급 협의체」를 실무기획단 내 협의체로 연결하여 금주부터 본격적인 논의를 진행할 계획
□ 향후 논의를 통해 7.10 대책의 도심고밀 개발, 유휴부지 확보 등의 성과를 도출하고, 국민 여러분들께 신속하게 진행상황을 말씀드릴 계획
문의 : 기획재정부 부동산정책팀(044-215-2851), 재산세제과(044-215-4314), 국토교통부 주택정책과(044-201-3321)
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