하반기 주택시장 전망과 정책방향은?

김덕례 주택산업연구원 연구실장

2018년 상반기는 정부정책 영향으로 전국 매매 및 전월세가격 모두 하향 기조로 전환됐고, 서울·대구·광주 등 일부지역 매매가격만 상승세를 이어가고 있다. 4월 다주택자 양도세 중과 적용으로 1분기에 주택시장 리스크가 확대되면서 서울·수도권의 가격·거래가 급등했지만, 4월 이후 급등지역의 가격·거래가 급격히 조정됐고, 5월 들어서는 전국 매매가격이 2013년 9월 이후 56개월 만에 하락 전환했다. 다만 국지화·양극화로 서울·대구·광주 등 일부지역 주택가격은 상승하고 그 외 지역은 하락하고 있다.

특히 지방은 수급조정에 따른 하방압력, 지역기반산업의 지속적인 침체, 아파트 전세가격의 하락현상이 복합적으로 나타나면서 경착륙 및 역전세 리스크가 지속되고 있다. 대전도 5월에 아파트 매매가격이 하락 전환했다. 이러한 가격흐름은 하반기에도 이어질 것으로 보인다.

하반기 주택시장은 서울지역 상승세가 수도권을 견인하면서 수도권은 0.1% 상승할 것으로 보인다. 그러나 지방은 하방압력이 확대되면서 오히려 0.8% 하락할 것으로 보인다. 이로 인해 하반기에 전국 주택가격은 0.3% 하락할 것으로 전망된다. 아파트가격 하락폭이 확대되고 있지만, 단독주택가격 상승세가 이를 상쇄해 전국 주택가격 하락수준은 현장에서 체감되는 수준보다 낮을 수 있다.

전세가격은 상반기보다 하락폭이 확대돼 전국적으로 1.3% 하락할 것으로 전망된다. 전세가격 하락은 임차인의 주거안정에 기여할 수 있다. 그러나 임차인의 주거 이동시 전세금 반환이 어려워질 수 있어 임차인의 주거불안이 공존할 수 있는 만큼 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 안정 장치를 강화할 필요가 있다.

하반기에 매매거래는 전국적으로 41만 건 정도가 거래되면서 올 한 해 약 85만 건의 거래가 예상된다. 이는 지난해 95만 건 대비 약 10%가 감소한 수준으로 하반기에는 거래 감소가 예상된다. 뿐만 아니라 하반기 주택공급도 전년 동기 대비 20~50% 정도 감소할 것으로 보인다.  인허가 26만 7000가구, 착공 21만 8000가구, 분양 15만 5000가구 수준이 될 것으로 보이나, 준공물량은 전년 동기 대비 7%가 증가한 34만 5000가구가 공급될 것으로 보인다. 준공물량 증가로 전세가격 하향안정화 흐름은 당분간 지속될 수 밖에 없다.

하반기 주택시장에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수는 대출규제, 금리, 입주량, 가계부채, 재건축관련 규제다. 영향변수의 방향성에 따라 주택시장 변동성이 달라질 수 있는 만큼, 하반기에는 주요 영향변수 모니터링을 통해 주택시장의 변동성을 잘 관찰해야 한다. 이외에도 보유세 개편안, 공급량, 도시재생 뉴딜사업, 전세가격 및 역전세도 시장영향변수로 파악되는 만큼 진행 과정을 잘 살펴보고 이에 따른 시장움직임을 예의주시해 시장변동성에 대처해야 한다.

하반기 주택시장은 서울 주택가격 상승에도 불구하고 전국적으로 가격·거래·공급의 트리플 하락이 전망된다. 이와 더불어 서울 외에 과천·분당·대구 등 특징지역 가격 상승과 전월세가격 하락, 입주물량 증가와 미입주·역전세리스크 확대, 입지·가격·잠재수요 측면에서 경쟁력 있는 신규분양시장의 초집중 등 다양한 현상이 복합적으로 나타나면서 시장의 초양극화 현상이 더 심화될 것으로 보인다. 이러한 시장상황에서 강력한 규제 중심의 주택·부동산정책을 집행하면 의도하지 않은 시장부작용이 나타나기 쉽다. 따라서 시장상황을 고려한 합리적 수준의 규제정책을 집행해야 한다.

특히 최근 시장의 국지화·양극화가 강화되면서 지방시장 중심으로 가격하락 지역이 늘어나고 있는 만큼, 정부는 하반기에 지방주택시장이 경착륙하지 않고 수도권의 안정화 기조를 유지할 수 있는 정책대안을 모색할 필요가 있다. 주택사업자도 공격적인 주택사업 추진을 자제하고 철저한 시장분석을 전제로 사업추진시점을 결정해 사업리스크를 최소화해야 한다.